Annales des loyers

L'essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2024

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1^er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Pour rejeter la demande de la locataire en restitution de charges, l’arrêt énonce que les frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et la taxe de voirie ont été mis à la charge de la locataire au titre de sa quote-part des charges de l’immeuble. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cass. 3^e civ, 30 mai 2024, n° 22-22.981, F-D

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 06 de juin 2024

Si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages. En conséquence, il appartient au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes ne tendent pas à la réparation de dommages causés par des travaux publics.

Cass. 3^e civ, 14 mars 2024, n° 22-24.222, FS-B, publié au bulletin

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2024

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

Cass. 3^e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268, F-D, inédit

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2024

Moins de rigueur, plus de pragmatisme lors de la validation judiciaire lors d’un congé-reprise pour habiter : une évolution salutaire ?

Cass., 3^e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580, FS+B, publié au bulletin

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 d'avril 2024

La procédure engagée devant le juge des loyers commerciaux par assignation non précédée d’un mémoire est irrecevable et la situation ne peut être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la saisine dudit juge.

Cass. 3^e civ, 8 février 2024, n° 22-22.301, FS-B, publié au bulletin

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 de mars 2024

 Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire du local n’est pas soumis à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil.

Cass. 3^e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974, FS-B

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Par trois arrêts en date du 30 juin 2022 (21-20.190, 21-20.127, 21-19.889), dont deux sont publiés au bulletin (trente pourvois avaient été formés), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos des loyers commerciaux dits "covid", que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. En outre, l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Les locataires doivent donc dès à présent régler les loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021).

Cass. 3^e civ., 30 juin 2022, trois arrêts, n° 21-20.127 ; n° 21-20.190 et n° 21-19.889

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Article paru dans les Annales des Loyers N° 12 de décembre 2021

L’agrandissement de la terrasse extérieure d’une brasserie sur le domaine public, n’affecte pas les caractéristiques des locaux loués mais peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901, publié au bulletin

Le commentaire

C’est d’une façon inattendue et tardive que le juge constitutionnel vient de déclarer sur question prioritaire de constitutionnalité que les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, dans sa rédaction de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont contraires à la Constitution en ce qu’ils instituent un droit de préemption subsidiaire de la commune lorsque le locataire en place ne met pas lui-même en œuvre le droit de préemption dont il bénéficie au premier chef.

Conseil Constitutionnel, 9 janvier 2018, décision n° 2017-683, QPC.

Aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits. Le commandement de payer et l’assignation en référé visant des loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, les dispositions de l’article L. 622-23 du Code de commerce n’étaient pas applicables.

Cass. 3^e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, publié au bulletin.