Annales des loyers

Qui doit restituer le dépôt de garantie en cas de changement de bailleur ? La décision commentée en fait une dette personnelle de celui qui l’a encaissé, de sorte qu’elle n’est pas transférée à l’acquéreur ultérieur des lieux loués.
Cette décision récente en matière de bail commercial, qui confirme une jurisprudence bien établie, nous donne cependant l’occasion de dresser une parallèle avec la solution symétrique en matière de baux d’habitation, pour souligner que fort inopportunément il n’existe pas d’unité entre les deux régimes.
Nous avons pu constater que cette différenciation ne repose pas sur une spécificité des deux statuts, totalement ou partiellement d’ordre public, mais sur une interprétation jurisprudentielle des effets de la mutation (que ce soit à titre gratuit ou onéreux) que subit la chose louée, et qui conduit alors à se demander quelle est l’étendue du principe selon lequel une obligation propter rem se transmet avec la chose en quelque main qu’elle passe.

À propos de Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100 F-D, inédit.