Annales des loyers

La question du sort des constructions réalisées par le titulaire d’un droit de jouissance - tant personnel que réel - sur un terrain qui ne lui appartient pas est controversée depuis plusieurs décennies. Cependant, par touches successives, la jurisprudence semble avoir dégagé des solutions qui s’orientent vers une certaine cohérence. En particulier, la question du moment de l’accession du bailleur ou du nu-propriétaire à la propriété des constructions nouvelles a connu de nombreuses vicissitudes.

Il est possible, en effet, de considérer que l’article 552 alinéa 1^er du Code civil, selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, couplé à l’article 555, justifie que le propriétaire du sol devienne instantanément propriétaire des constructions édifiées par tout tiers, qu’il s’agisse d’un simple possesseur ou du titulaire d’un droit de jouissance tel qu’un locataire ou un usufruitier. Cette solution a pu, parfois, être suivie en jurisprudence. Mais un autre point de vue consiste à accorder la propriété des constructions nouvelles au locataire ou à l’usufruitier et à en différer l’accession, au profit du propriétaire du sol, à la fin du bail ou de l’usufruit. Cette solution offre des avantages pratiques. Elle justifie, en particulier, que le preneur à bail puisse détruire ces constructions en fin de bail, pour se conformer à son obligation de rendre la chose telle qu’il l’a reçue, conformément à ce que prévoit l’article 1730 du Code civil. Elle encourage, par ailleurs, les titulaires de droits de jouissance à investir sur le bien et constitue, ainsi, «une technique de valorisation des immeubles». Son fondement juridique est plus obscur mais un auteur a pu l’expliquer par le fait que la réalisation d’ouvrages est le fondement de leur appropriation. Il serait possible d’ajouter que l’accession différée est ouverte par l’article 553, selon lequel toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. Ne doit-on pas en déduire que la présomption cesse lorsqu’on sait que la construction a été faite par un locataire ou un usufruitier, si bien que la construction n’appartiendrait pas – pas encore – au propriétaire du sol ?

À suivre :

• La période de propriété divisée

• Les modalités de l’accession différée

 Stéphane BÉNILSI, Maître de conférences HDR à l’Université de Montpellier

Les règles d’urbanisme contrôlent les divisions foncières et obligent à choisir la division permettant de maîtriser l’opération immobilière. Le choix s’opère entre diviser puis construire, au travers d’une opération de lotissement en vertu de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, ou construire puis diviser au travers d’un permis de construire valant division (art. R. 431-24, C. urb.) ou d’une division primaire (art. R. 442-1 a) du C. urb.).

Les divisions primaires sont définies au a) de l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme comme «les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle … ». En d’autres termes, la division primaire permet au pétitionnaire de devenir titulaires du droit de construire sur un terrain ne lui appartenant pas avec pour finalité de détacher, après l’obtention du permis de construire, la fraction du terrain objet du projet de construction à son bénéfice.

Il s’agit donc d’un mécanisme de division foncière ayant pour objet le morcellement d’une unité foncière, définie comme «un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».

Il y a lieu dans un premier temps de définir la notion de division primaire par rapport aux notions contingentes de lotissement et de permis valant division avant que de s’intéresser à l’instruction de la demande de permis de construire proprement dit.

À suivre :

• Division primaire, lotissement et permis valant division

• Dossier de division primaire proprement dit et son instruction

 Philippe BOULISSET, Avocat au barreau d’Aix-en Provence

Réputées aggraver la pénurie de logements, concurrencer le secteur hôtelier et participer à l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques, les locations meublées saisonnières ont subi coup sur coup plusieurs réformes qui visent à rééquilibrer le marché locatif en faveur de la location nue.

Devenues moins attractives fiscalement (I) et soumises à une réglementation plus contraignante (II), les locations saisonnières ne conservent pas moins leurs attraits économiques et patrimoniaux (III).

À suivre :

• Une moindre attractivité fiscale

• De nouvelles contraintes réglementaires

• Un modèle économique pérenne ?

 Bruno PAYS, Professeur affilié à l’École Supérieure de Gestion (ESG)

Le locataire est libre de réaliser les aménagements qu’il souhaite dans le logement dès lors qu’ils n’aboutissent pas à une transformation des lieux. Néanmoins, les textes ne définissent pas ce qu’il faut entendre par « aménagement », laissant ainsi à la jurisprudence le soin de pallier cet oubli. Par ailleurs, cette distinction selon la nature des travaux n’est pas absolue, certaines transformations pouvant être réalisées par le locataire, mais à des conditions bien précises.

À suivre :

• Libre réalisation des travaux d’aménagement

• Prohibition des travaux de transformation

• Le cas particulier des travaux d’adaptation au handicap ou d’économie d’énergie

 David RODRIGUES, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)

La saisie-immobilière tend à la vente d’un bien sous l’autorité du juge, soit par une vente forcée lors de l’audience d’adjudication à laquelle le créancier poursuivant requiert la vente, et le juge de la saisie immobilière adjuge le bien au dernier enchérisseur le mieux disant, soit dans le cadre d’une vente amiable, signée chez un notaire, mais dans les conditions de prix et de délais fixé par le juge.

Le but ultime d’une voix d’exécution étant de permettre au créancer de recouvrer sa créance, la procédure de distribution permet la répartition du prix d’adjudication entre les différents créanciers : le poursuivant, c’est-à-dire celui qui initié la procédure de saisie-immobilière, les créanciers inscrits qui ont déclaré leur créance, ...

La saisie immobilière et la distribution du prix constituent les deux phases d’une même procédure.

La distribution du prix s’inscrit dans la continuité de la procédure de saisie immobilière, et obéit à un ensemble de règles qui visent à garantir la répartition équitable du produit de la vente entre les créanciers selon leur rang et leurs droits, sous le contrôle du juge de l’exécution. Cette procédure, qui intervient après la vente forcée d’un bien, est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution dont il ressort que le projet de distribution est préparé par le créancier, et soumis au juge pour validation. La procédure de distribution du prix vise à garantir tant la sécurité juridique de la remise des fonds aux créancier, qu’à la satisfaction de l’objet même de la saisie immobilière. Elle assure que les créanciers sont payés selon leur rang et que le débiteur est protégé contre les conséquences d’un retard ou d’une irrégularité.

À suivre :

• La procédure de distribution du prix est soumise à des conditions strictes

• La distribution amiable du prix de vente

• La distribution judiciaire du prix de vente

 Jérôme HOCQUARD, Avocat au barreau de Paris

La vacance des logements contribue à entraver le fonctionnement du marché de l’immobilier en France. Les pouvoirs publics ayant priorisé l’approche fiscale pour tenter d’éradiquer ce phénomène, le dispositif de taxation des logements vacants a été largement remanié par la loi de finances pour 2026, pour une mise en œuvre à partir de l’an prochain.

L’explication de la vacance des logements et de son ampleur est nécessaire pour comprendre les aménagements récents de la taxe et apprécier la portée de la réforme.

À suivre :

• La fiscalité privilégiée dans la lutte contre la vacance

• L’instauration d’une taxe unique

 Bruno PAYS, Professeur affilié à l’École Supérieure de Gestion (ESG)

Les mécanismes de garantie sont nombreux en matière de bail commercial et souffraient peu, jusqu’à des temps récents, de la contrainte imposée en matière de bail d’habitation, qu’il s’agisse du montant de la garantie, de sa qualification ou du mécanisme de restitution.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi dite de simplification de la vie économique, suivant un long cheminement qui a pris fin par sa publication au Journal officiel le 27 mai 2026, le bailleur commercial pouvait solliciter un large panel de garanties. La liberté contractuelle prédominait, qu’il s’agisse de la constitution d’un dépôt de garantie, d’une caution ou d’une garantie à première demande, qui s’ajoutaient au paiement d’un loyer souvent appelé d’avance. Le montant du dépôt de garantie n’était pas plafonné, mais les sommes versées par le preneur (incluant les loyers payés d’avance) qui excédaient plus de deux termes de loyer, généraient des intérêts dans les conditions de L’article L. 145-40 du Code de commerce.

Cet article a été largement remanié par la loi n° 2026-403 précitée, qui prévoit désormais un mécanisme de plafonnement du dépôt et d’autres garanties (valeurs des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature), en proposant in fine, un mécanisme de restitution jusqu’alors absent du statut.

Si l’actualité nous amène à introduire la présente étude en développant quelques lignes sur cet aspect, il n’en demeure pas moins que l’article L. 145-40 «augmenté» ne vise pas expressément le mécanisme de la garantie de cession. Après avoir évoqué cette garantie au regard des textes existants, nous envisagerons, en conclusion, les tensions que pourrait emporter une interprétation extensive du nouvel article L. 145-40 du Code de commerce, sur ce dispositif. 

La garantie définie aux articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce s’inscrit dans les mécanismes de garantie du statut, à la différence notable qu’elle n’intervient qu’en cas de cession du bail ou du fonds de commerce. En d’autres termes, cette garantie est le corollaire de la liberté de cession du fonds de commerce incluant le bail commercial, qui s’impose au bailleur d’une part et d’autre part, constitue un moyen de convaincre le bailleur de consentir à une cession isolée du bail, par la mise en œuvre d’une garantie effective, même si elle reste limitée dans le temps. Nous la distinguerons immédiatement de la garantie de cession inversée, au terme de laquelle le cessionnaire garantit le cédant, qui échappe au formalisme desdits articles, relevant que ces deux mécanismes connaissent une mise en œuvre spécifique, en cas de procédure collective. 

À suivre :

• Application de la garantie dans le temps

• L’étendue temporelle et matérielle de la garantie

• Une notification enfermée dans un délai mensuel

• Le formalisme de la notification

• Propos conclusifs

Pierre de Plater, Avocat, docteur en droit

Les Rencontres Nationales des Baux Commerciaux (RNBC) se sont déroulées à Aix-en-Provence les 11 et 12 juin 2026. Le débat traditionnel de la première journée s’intitulait «faut-il encadrer les loyers commerciaux?». Il réunissait, dans un état d’esprit constructif, des bailleurs, preneurs, avocats, experts de justice et des universitaires. Rapidement, le sujet s’est déplacé pour devenir pratico économique en s’intéressant à l’ajustement du loyer lorsque la valeur locative et la commercialité se modifient au cours du bail.

Quelle réponse à la crise conjoncturelle et structurelle des loyers commerciaux ? Faut-il réécrire l’article L. 145-38 du Code de Commerce et faire évoluer la fixation de la valeur locative ?

Le débat sur l’encadrement des loyers est très présent depuis la campagne des élections municipales 2025/2026 et se prolongera jusqu’à la prochaine élection présidentielle en 2027. Le sujet correspond d’ailleurs à l’actualité économique préoccupante de notre pays puisque le nombre de faillites d’entreprises n’a jamais été aussi important (le chiffre annuel vient de dépasser 70 000) et le secteur de l’habillement paie un lourd tribut puisque les fermetures de magasins se sont comptées par centaine.

De nombreuses conférences et articles doctrinaux ont été publiés sur ce thème. Une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers des baux commerciaux a même été déposée par 38 parlementaires (projet n°2566) le 3 mars 2026 ; elle propose un dispositif expérimental pour cinq ans, que les communes pourront activer ou non.

Evidemment si l’intention était d’exprimer une pensée déjà unanimement partagée par les différents acteurs du commerce, notre conférence aurait pu conclure avant même d’avoir débattu : «L’idée d’encadrer les loyers commerciaux semble illusoire et ne réglera pas les différentes problématiques soulevées ces derniers mois» …

Le dictionnaire Larousse définit l’encadrement comme un : «ensemble de mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la hausse des prix». L’encadrement limiterait donc la hausse mais n’agirait pas sur la baisse des loyers incriminés.

Le prix des loyers commerciaux est déjà largement encadré par les textes existants : le principe du plafonnement du loyer, l’indexation, le lissage du déplafonnement, la mensualisation du loyer ou la récente clause tunnel autorisée par la loi de simplification de l’économie représentent incontestablement un encadrement des loyers… Le statut du bail du commerçant (issu du décret du 30 septembre 1953) est même plutôt très protecteur dans son évolution historique, y compris en comparaison de nos voisins européens.

Les commerçants ne réclament d’ailleurs pas «l’encadrement» des loyers au sens défini ci-dessus mais dénoncent plutôt certaines situations excessives et souhaitent pouvoir obtenir la révision d’un loyer à juste proportion de leurs activités, lorsque celles-ci se voient impacter par un changement de commercialité durable (cf. extrait de la pétition des commerçants Lillois qui a recueilli plus de 3000 signatures en novembre 2025).

À suivre :

• Problématique

• La solution de l’article L 145-38 du Code de commerce

• La solution de l’évolution de la fixation de la valeur locative statutaire

Jean-Jacques MARTEL, Docteur en droit, expert agréé par la Cour de cassation, médiateur de justice près les cours d’appel de Paris et Douai, président d’honneur de la CNEJI, maître de conférences à l’université de Lille

Les surfaces constituent le socle de la détermination de la valeur d’un bien. Chaque type de bien ou d’expertise nécessite d’avoir recours à un type de surface différent. Nous examinerons chacun des types de surface susceptibles d’être mis en œuvre.

La réalisation d’une expertise immobilière suppose la réunion d’un certain nombre d’éléments d’information préalables qui varient en fonction de la nature du bien expertisé et du type de mission sollicitée. Ces éléments différeront s’il s’agit d’évaluer un terrain nu, un appartement à usage d’habitation, un pavillon d’habitation, un local commercial, un ensemble industriel ou un immeuble, quel que soit son usage.

Il peut s’agir également d’expertiser alternativement soit la valeur vénale, soit la valeur locative d’un bien, généralement, dans cette dernière hypothèse, pour des biens à usage commercial ou industriel. Nous examinerons donc successivement les différentes surfaces qui doivent être prises en compte, en fonction de ces hypothèses.

À suivre :

• L’expertise d’un lot de copropriété

• Les terrains nus

• L’expertise d’un pavillon à usage d’habitation

• L’expertise d’immeubles entiers

• La valeur locative des locaux commerciaux

David SCETBON, Expert immobilier MRICS