Annales des loyers

Les bailleurs qui louent des logements conventionnés en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) sont tenus de respecter les dispositions de la convention qu’ils ont signée avec l’ANAH. À défaut, ils s’exposent notamment à des sanctions pécuniaires. Lorsque les logements ont fait l’objet de travaux d’amélioration subventionnés par l’ANAH, une décision de retrait et de reversement de la subvention peut être prononcée. En outre, l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié dans le cadre du dispositif «Borloo ancien» ou «Cosse ancien» peut être remis en cause. 

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La hausse des prix de l’immobilier et le développement de l’économie numérique ne remettent pas en cause l’intérêt de l’acquisition par une entreprise de son local d’activité (I). Les évolutions fiscales invitent cependant à revisiter périodiquement le choix d’un achat par l’entreprise ou ses associés (II), en privilégiant le cas échéant une solution mixte (III).

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1. L’amélioration de la sécurité juridique des pétitionnaires est devenue, au fil du temps, une des préoccupations du pouvoir législatif et réglementaire :

- loi n° 94-112 du 9 février 1994, dite loi Bosson, portant diverses dispositions en matière d’urbanisme et de construction introduisant l’obligation de notification des recours dirigés contre les autorisations d’urbanisme (art. L. 600-3 du Code de l’urbanisme - CU -devenu R. 600-1) ou la limitation de la possibilité d’invoquer par voie d’exception un vice de forme ou de procédure affectant un plan d’occupation des sols (art. L. 600-1, CU); 

- article L. 600-4-1 du CU, issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi SRU instaurant l’obligation pour les juges de statuer sur tous les moyens susceptibles de fonder une annulation d’un acte relevant du droit de l’urbanisme ;

- article L. 600-5 du CU, issu de l’article 11 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, donnant aux
juges la faculté de prononcer des annulations partielles des autorisations d’urbanisme ;

- ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme, puis loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, densifiant les règles gouvernant l’intérêt pour agir (art. L. 600-1-2), introduisant une procédure de cristallisation des moyens (art. R. 611-1 et R. 611-11-1 du Code de justice administrative), organisant un mécanisme de régularisation en cours d’instance (art. L. 600-5 et L. 600-5-1, CU), donnant la possibilité au défendeur à l’instance de former des conclusions indemnitaires reconventionnelles en cas de recours abusif (art. L. 600-7, CU), encadrant le régime des transactions par lesquelles il est mis fin à l’instance (art. L. 600-8, CU), supprimant un échelon de jugement pour certains projets de construction de logements.  

2. En effet, les recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme font obstacle à la mise en œuvre des projets, les requérants, quel que soit le bien fondé de leur recours, disposant d’une faculté d’empêcher avérée : le financement du projet par emprunt, la commercialisation des logements, ne font pas bon ménage avec un recours contentieux, banques et notaires attendant que le permis soit définitif avant de financer la construction et de passer les actes permettant la vente des biens immobiliers à usage d’habitation.

3. Au-delà de l’arsenal en place, les nouvelles mesures prises au travers du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 et de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, visant à limiter les effets pervers de la simple existence d’un recours sur la mise en œuvre d’un projet de construction, particulièrement de logements collectifs, s’organise autour des conditions de recevabilité du recours et du traitement proprement dit du recours.

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La destination de l’immeuble apparaît comme une notion fondamentale dans le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est, nous le verrons, au cœur de nombreuses question ou problématiques au sein d’une copropriété. Il faut s’y référer afin de connaître les activités susceptibles d’être exercées dans l’immeuble ou savoir si des initiatives passées ou futures des copropriétaires peuvent entraîner ou non une réaction des autres copropriétaires ou du syndicat.

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Placement d’usage plus souvent que de rapport, l’achat immobilier est fréquemment réalisé en couple ou à plusieurs.
Si son financement s’en trouve normalement facilité, des divergences peuvent survenir ensuite sur l’opportunité de conserver le bien ou les modalités de sa revente. Même lorsque les actifs sont facilement cessibles, les parties prenantes risquent de diverger sur les conditions de sortie, car si les coacquéreurs partagent normalement la même vision, le dénouement de l’opération et l’évolution de la situation de chacun peuvent susciter des oppositions. Or celles-ci ne se régleront pas forcément de la même manière selon que l’investissement est indivis, démembré ou en société.

Le débouclage d’un investissement effectué à plusieurs n’est donc pas toujours simple. Le droit laissant un assez vaste espace de liberté aux parties prenantes pour organiser leurs relations, la convention peut être une parade efficace à l’imprécision ou la rigueur de certaines règles.

Critiquée par les praticiens pour son caractère de plus en plus contraignant, la réglementation financière a cependant l’avantage de clarifier le rôle du praticien tout en renforçant la protection des épargnants. Leurs obligations restent, à l’inverse, imprécises dans le domaine immobilier, aujourd’hui moins encadré. Les opérations dites de défiscalisation en particulier alimentent une source abondante de contentieux qui tient aussi bien à la complexité des produits proposés, source d’incompréhension et d’erreurs, qu’à des performances parfois décevantes au regard de celles annoncées.

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Texte de l’intervention lors des Entretiens de droit immobilier, organisés par le GREDIAUC (Université d’Aix-Marseille).  L’intégralité des Actes de ces Entretiens sera prochainement publiée dans le n° 88 de la revue Droit & Ville¹.

1- Le style oral a été conservé

Selon le constat dressé par l’un des rares auteurs à s’être intéressé à la question, la sauvegarde de l’esthétique de l’immeuble «n’est qu’une préoccupation marginale du statut de la copropriété.» A ne prendre en compte que la seule lettre de la loi, l’observation est fondée. L’article 25 b), paraît en effet bien seul lorsqu’il prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Pour autant, si la loi du 10 juillet 1965 s’est montrée avare quant au nombre des dispositions visant à préserver l’apparence de l’immeuble, ce thème n’en occupe pas moins une place centrale dans le statut de la copropriété.

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