Annales des loyers

La vente en l’état futur d’achèvement (ci-après VEFA) est le contrat par lequel le vendeur (le promoteur) s’oblige à édifier un immeuble dans un délai contractuellement fixé, en transmettant à l’acquéreur le jour de la signature du contrat ses droits sur le sol et sur les constructions existantes.

Le succès rencontré par la SCI auprès notamment des particuliers, se justifie par sa capacité à réaliser de nombreux objectifs : investir à plusieurs en évitant les aléas de l’indivision, élaborer des règles de gestion sur mesure, diversifier ses sources de financement, choisir son régime fiscal, transmettre plus facilement un patrimoine.

Ces possibilités ne doivent pas cependant occulter les inconvénients résultant d’une utilisation trop systématique de la SCI : pas toujours nécessaire, elle génère des coûts et des contraintes non négligeables, lorsque son utilisation n’est pas tout simplement risquée. 

S’il est un sujet qui permet une réflexion passionnante, c’est bien celui de la copropriété. Plus encore celui de la copropriété en VEFA,c’est-à-dire en état futur d’achèvement.

L’articulation de textes législatifs, épars, et qui n’intègrent que des relations bilatérales, rend le sujet complexe. 

1. La commune assume la responsabilité des actes illégaux commis lors de l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme et lors de la délivrance de celle-ci, quand bien même l’acte illégal transmis au contrôle de légalité n’aurait fait l’objet d’aucune observation, ni d’aucun déféré préfectoral.

C’est pourquoi il est apparu intéressant de préciser les tenants et les aboutissants de cette responsabilité de la commune vis-à-vis du pétitionnaire.

Évoquer l’évolution de l’immeuble nécessite de circonscrire le thème à l’évolution de l’immeuble bâti et d’appréhender les modifications dont ce dernier peut faire l’objet. Mais cette évolution, éventuellement soumise à contrôle selon sa nature, suppose de connaître les règles applicables, et de déterminer au  préalable le contexte juridique dans lequel le bien évolue.

Les bailleurs qui louent des logements conventionnés en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) sont tenus de respecter les dispositions de la convention qu’ils ont signée avec l’ANAH. À défaut, ils s’exposent notamment à des sanctions pécuniaires. Lorsque les logements ont fait l’objet de travaux d’amélioration subventionnés par l’ANAH, une décision de retrait et de reversement de la subvention peut être prononcée. En outre, l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié dans le cadre du dispositif «Borloo ancien» ou «Cosse ancien» peut être remis en cause. 

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La hausse des prix de l’immobilier et le développement de l’économie numérique ne remettent pas en cause l’intérêt de l’acquisition par une entreprise de son local d’activité (I). Les évolutions fiscales invitent cependant à revisiter périodiquement le choix d’un achat par l’entreprise ou ses associés (II), en privilégiant le cas échéant une solution mixte (III).

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1. L’amélioration de la sécurité juridique des pétitionnaires est devenue, au fil du temps, une des préoccupations du pouvoir législatif et réglementaire :

- loi n° 94-112 du 9 février 1994, dite loi Bosson, portant diverses dispositions en matière d’urbanisme et de construction introduisant l’obligation de notification des recours dirigés contre les autorisations d’urbanisme (art. L. 600-3 du Code de l’urbanisme - CU -devenu R. 600-1) ou la limitation de la possibilité d’invoquer par voie d’exception un vice de forme ou de procédure affectant un plan d’occupation des sols (art. L. 600-1, CU); 

- article L. 600-4-1 du CU, issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi SRU instaurant l’obligation pour les juges de statuer sur tous les moyens susceptibles de fonder une annulation d’un acte relevant du droit de l’urbanisme ;

- article L. 600-5 du CU, issu de l’article 11 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, donnant aux
juges la faculté de prononcer des annulations partielles des autorisations d’urbanisme ;

- ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme, puis loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, densifiant les règles gouvernant l’intérêt pour agir (art. L. 600-1-2), introduisant une procédure de cristallisation des moyens (art. R. 611-1 et R. 611-11-1 du Code de justice administrative), organisant un mécanisme de régularisation en cours d’instance (art. L. 600-5 et L. 600-5-1, CU), donnant la possibilité au défendeur à l’instance de former des conclusions indemnitaires reconventionnelles en cas de recours abusif (art. L. 600-7, CU), encadrant le régime des transactions par lesquelles il est mis fin à l’instance (art. L. 600-8, CU), supprimant un échelon de jugement pour certains projets de construction de logements.  

2. En effet, les recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme font obstacle à la mise en œuvre des projets, les requérants, quel que soit le bien fondé de leur recours, disposant d’une faculté d’empêcher avérée : le financement du projet par emprunt, la commercialisation des logements, ne font pas bon ménage avec un recours contentieux, banques et notaires attendant que le permis soit définitif avant de financer la construction et de passer les actes permettant la vente des biens immobiliers à usage d’habitation.

3. Au-delà de l’arsenal en place, les nouvelles mesures prises au travers du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 et de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, visant à limiter les effets pervers de la simple existence d’un recours sur la mise en œuvre d’un projet de construction, particulièrement de logements collectifs, s’organise autour des conditions de recevabilité du recours et du traitement proprement dit du recours.

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La destination de l’immeuble apparaît comme une notion fondamentale dans le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est, nous le verrons, au cœur de nombreuses question ou problématiques au sein d’une copropriété. Il faut s’y référer afin de connaître les activités susceptibles d’être exercées dans l’immeuble ou savoir si des initiatives passées ou futures des copropriétaires peuvent entraîner ou non une réaction des autres copropriétaires ou du syndicat.

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