Annales des loyers

L’essentiel

Un contrat étant renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé, les dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux charges, issues de la loi Pinel et de son décret d'application, applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne sont pas applicables au bail dont la date de renouvellement par l'effet d'un congé avec offre de renouvellement est antérieure (le 1^er avril en l’occurrence)

Cass. 3^e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844

1. C’est une décision extrêmement importante que vient de rendre la Cour de cassation dans cet arrêt publié sur son site, destiné à être publié également au Bulletin des arrêts. Sept ans après l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014 sur les charges, travaux, impôts et taxes, la Cour de cassation précise, pour la première fois à notre connaissance, que les contrats concernés par le décret précité, publié le 5 novembre 2014 et entré en vigueur le même jour, sont ceux conclus ou renouvelés précisément à compter de cette date, de sorte que tous ceux conclus ou renouvelés antérieurement ne se trouvent pas soumis à ladite réglementation (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844 : J.-P. Blatter, Lettre d’actualité, juillet 2021 ; Lexbase hebdo édition affaires n° 682 du 1^er juill. 2021, note J. Prigent ; BRDA 13/21, inf. n° 15 ; Dalloz actualité 2 juill. 2021, note S. Andjechaïri-Tribillac).

2. En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial fait signifier à son locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du 1^er avril 2014. Le locataire accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du loyer proposé. Puis, il demande que certaines clauses du bail renouvelé soient déclarées non écrites car contraires aux dispositions issues de la loi Pinel sur la répartition des charges locatives (art. L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-37, C. com.). Il soutient en effet que ces dispositions lui sont applicables ; la fixation du loyer du bail renouvelé et la signature de ce bail étant intervenues après l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Son pourvoi est néanmoins rejeté : après avoir rappelé que l’article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 prévoit que les articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce résultant du même décret sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la Cour de cassation juge qu’un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé. Or, en l’occurrence, le bail ayant été renouvelé à compter du 1^er avril 2014, les articles R. 145-35 à R. 145-37 précités n’étaient pas applicables et les clauses du bail litigieuses n’avaient pas à être déclarées non écrites en raison de leur contrariété à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

3. Au moins deux enseignements sont à tirer de cette solution : d’une part, l’application dans le temps des dispositions de la loi Pinel relatives aux charges (I), d’autre part et surtout, la détermination de la date du renouvellement du bail pour l’application des dispositions de la loi Pinel relatives aux charges (II).