Annales des loyers

L’essentiel

Si l’article 1722 du Code civil s’applique bien en cas de perte juridique «lorsque le locataire ne peut plus jouir de la chose ou ne peut plus en user conformément à sa destination», pour autant, le bailleur ayant octroyé la gratuité de la totalité des loyers du deuxième trimestre 2020, il n’y a pas lieu, dans ces conditions, de retenir de contestation sérieuse à ce titre, cette concession spontanée du bailleur pouvant être assimilée à une diminution suffisante du prix pour la période allant du 15 mars à la fin du deuxième trimestre.

CA Versailles, référé, 14^e ch., 27 mai 2021, n° 20/05330

Le commentaire

L’affaire soumise à la cour d’appel de Versailles prend naissance antérieurement à la crise sanitaire. Elle se poursuit toutefois durant la pandémie qui débute en 2020, les difficultés du preneur s’accentuant en conséquence.

En l’espèce, il s’agissait d’un bail commercial consenti sur un local d’une surface de plus de 300 m², pour neuf ans, pour une activité de brasserie, restaurant, bar, salon de thé, glacier, licence IV, vente à emporter à l’exclusion de la restauration rapide, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à 154 150 euros payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux le premier jour de chaque trimestre.

Le preneur n’a jamais vraiment régulièrement réglé son loyer, à tel point qu’il a été placé en redressement judiciaire le 25 novembre 2015. Puis, un plan redressement a été arrêté, sur dix ans. En janvier 2017, bailleur et preneur ont conclu un avenant au protocole d’accord aux termes duquel ils intégraient le montant du loyer des parkings au loyer progressif. Cependant, à la suite de nouveaux impayés, le bailleur fait délivrer à la société locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 29 novembre 2019 et 23 janvier 2020, en vain.

La première question était celle de la bonne foi du bailleur, du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la suspension de ses effets (I). Vient ensuite le sujet des loyers Covid et de la perte de la chose louée et (II).

Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2021