Annales des loyers

L’essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 12 de décembre 2021

Des subtilités de la fixation de l’indemnité d’éviction du locataire après le congé-refus de renouvellement du bailleur.

L’indemnité d’éviction est la «rançon» du refus de renouvellement puisque l’on sait qu’elle constitue sa contrepartie lorsque, pour des raisons diverses, le droit d’ordre public au renouvellement du bail lors de son échéance et, ensuite, à tout moment au cours de sa prolongation tacite, est tenu en échec.

L’article L. 145-14 du Code de commerce, posé en visa de cet arrêt de cassation partielle paraissant «de principe», formule le mode d’emploi que les parties doivent observer, en des termes assez généraux : l’indemnité doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce... et ses accessoires... sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Et puisque le droit au bail est un élément du fonds, comme un autre, il s’agit d’un élément d’actif dont les tribunaux ne peuvent faire abstraction, au point que se trouve ainsi censuré un arrêt d’appel parisien qui lui a donné une valeur nulle.

Pour en comprendre le sens, il est indispensable de détailler le raisonnement adopté en fonction de ce que la jurisprudence et la doctrine a patiemment construit.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340, publié au bulletin

Le commentaire

On distingue de longue date ce qu’il convient d’appeler la «valeur de remplacement» par opposition à la «valeur de déplacement», selon que le fonds est ou non définitivement perdu, donc dans l’affirmative s’il n’est pas - en pratique - transférable en un autre lieu. 

Et c’est là que tout se complique, car si on considère que la preuve d’un préjudice moindre est apportée, lorsque le fonds n’a pas à être remplacé du fait qu’il peut être déplacé, un règle prétorienne édicte que le minimum d’indemnisation est constitué par la valeur du droit au bail du local d’exploitation au-dessous de laquelle on ne saurait descendre, même si la valeur du fonds est encore inférieure.