Annales des loyers

L’essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 09 de septembre 2021

Lorsqu’un logement n’est pas décent, le propriétaire qui réclamerait à l’organisme de cautionnement qu’il a mis en œuvre, des loyers impayés par son preneur d’habitation principale, fait preuve de mauvaise foi, en dépit du fait que l’occupant ait refusé de payer ses échéances pour un logement frappé d’un arrêté de péril. Bien plus, s’il a obtenu le paiement, il s’expose à l’annulation du contrat de garantie et par voie de conséquence à la restitution des sommes recues. Dans un tel cas d’espèce, la Cour de cassation recadre la cour d’appel de Versailles qui avait statué en ce sens le 7 janvier 2020, et précise que le juge du fond peut faire produire effet à une seule clause du contrat sans l’annuler en totalité pour autant. Ce qui se situe dans une tendance jurisprudentielle affirmée et bâtie autour de l’annulation des clauses de révision en matière de baux commerciaux, lorsque la constatation d’une distorsion expose le bailleur à l’annulation totale et définitive de toute faculté de révision à l’avenir. Cette évolution n’est pas sans rejoindre l’idée que toute sanction, en toutes matières doit rester conforme au principe de proportionnalité.

Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-15.094, inédit

Le commentaire

L’arrêt commenté vise une espèce, dont le dénouement relève de la situation de droit antérieure à la réforme du droit conctractuel (ancien art. 1134 du Code civil) mais qui est transposable en droit positif actuel, où se conjuguent plusieurs notions ayant amené les juges d’appel à sanctionner par l’annulation globale une convention souscrite auprès d’Action Logement Services Sasu (venant aux droits du Gipec offrant le garantie Locapass) à l’occasion de laquelle l’état réel du logement semble avoir été dissimulé non pas lors de la souscription du cautionnement, mais durant son cours.