Annales des loyers

L’essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2022

La compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est toutefois exclusive du prononcé d’une condamnation.

L’arrêt du 11 mai 2022, publié au bulletin, est relatif à la compétence du juge des loyers commerciaux, plus précisément aux pouvoirs dudit juge ; il concerne également les conséquences de la décision d’un preneur d’exploiter une surface moindre que celle autorisée par le bail sur la fixation du prix du loyer. Cet arrêt du 11 mai comporte ainsi une double portée : la Cour de cassation précise, d’abord, qu’en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. Elle pose, ensuite, le principe selon lequel le choix de gestion du locataire d’affecter à la vente une surface moindre que celle autorisée par le bail est inopposable au bailleur, de sorte que le prix du loyer doit être fixé sans prendre en compte la réduction de la surface de vente.

En l’espèce, un bailleur et un preneur ne se sont pas mis d’accord sur le prix du bail commercial renouvelé. A la suite d’un jugement du juge des loyers, fixant le prix du bail renouvelé, en baisse par rapport au loyer antérieur, la société locataire a fait procéder à une saisie-attribution sur le compte bancaire de la société bailleresse en vertu de la décision du juge des loyers et ce, afin d’obtenir le remboursement des loyers versés en trop. En réaction, ladite bailleresse a saisi le juge de l’exécution en annulation de la saisie-attribution en invoquant l’inexistence d’un titre exécutoire. Le juge des loyers lui avait donné raison puisqu’il avait dit qu’il n’y avait pas lieu à condamnation au remboursement du trop-perçu, ce qui fut confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Pau du 9 septembre 2020 (n° 19/00730). D’où le pourvoi en cassation de la sociétaire locataire.

Le juge des loyers commerciaux était-il donc compétent, comme le soutenait le preneur, pour condamner un bailleur à rembourser le trop-perçu ? (I) De plus, le juge devait-il prendre en compte la manière dont le preneur avait agencé le local en créant une réserve et réduit à 1 571 m² la surface prévue pour les activités de vente, alors que la surface de vente était initialement d’environ 2 000 m² ? (II)

Cass. 3^e civ., 11 mai 2022, n° 20-21.651, publié au bulletin

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