Annales des loyers

Cass. 3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-15.760, inédit.

Après que le bailleur ait délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, les locataires ont cédé leur fonds de commerce à une société qui est intervenue volontairement à l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction. Pour limiter à une certaine somme l’indemnité d’éviction, les juges d’appel ont retenu qu’il n’y a pas lieu de recourir à une nouvelle expertise ni de majorer l’indemnité principale des indemnités accessoires au regard du risque délibérément assumé par le cessionnaire qui a acquis le fonds de commerce alors que le bail était déjà résilié et que le tribunal avait déjà fixé le montant de l’indemnité revenant aux locataires. L’arrêt est cassé au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce. La Cour rappelle que le cessionnaire du fonds était devenu créancier de l’indemnité d’éviction (V. déjà Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, D. 2005. AJ 1229, obs. Y. Rouquet, D. 2006. Pan. 929, obs. L. Rozès, Administrer juill. 2005, p. 46, obs. Boccara et Lipman-W. Boccara, AJDI 2005, p. 659, note Dumont, Loyers et copr. 2005, no 156, obs. Brault, JCP, éd. E, 2006. 1026, n° 15, obs. H. Kenfack). Les juges du fond auraient dû rechercher la valeur du fonds de commerce à la date où ils statuaient dès lors que l’éviction n’était pas encore réalisée (V. déjà : la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée : Cass. 3e civ., 24 nov. 2004, Bull. civ. III, n° 212, D. 2005. AJ 217, obs. Y. Rouquet, D. 2005, 1090, obs. Rozès, Defrénois 2005, p. 1826, obs. Ruet, Administrer janv. 2005, p. 34, obs. Boccara et Lipman-W. Boccara, Rev. loyers 2005., p. 17, obs. Quément, Gaz. Pal. 2005. 1. 1247, note Ch.-É. Brault, Loyers et copr. 2005, n° 11, obs. Ph.-H. B., JCP E 2005, p. 359, note Brault).

Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-19.487, inédit.

Après avoir reçu un congé avec refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, le locataire a donné en location gérance une des branches d’activité de son fonds de commerce et lui a donné à titre précaire une partie des locaux pris à bail. Le bailleur a alors rétracté son offre d’une indemnité d’éviction en se prévalant d’une sous-location illicite. Et les juges ont fait droit à sa demande. En effet, l’article 4 du bail principal disposait qu’en cas de mise en location gérance du fonds de commerce, le preneur pourrait conférer au locataire gérant un droit d’occupation des lieux, à la condition expresse que ce droit fût accessoire du contrat de location gérance et que le preneur notifierait au bailleur cette mise en location gérance. Par ailleurs, le locataire avait conclu le même jour avec le locataire-gérant le contrat de location gérance et la convention d’occupation précaire alors que l’activité cédée n’était pas exploitée depuis plus de deux ans, et qu’il n’était pas établi que la clientèle fût la même que celle du fonds dans son ensemble. Les deux conventions s’analysaient en des sous-locations auxquelles le bailleur n’avait pas été appelé ; leur conclusion en violation des clauses du bail constituait un motif grave et légitime justifiant la rétraction de l’offre de l’indemnité d’éviction.

Cass. 3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.533, inédit.

Un bail est conclu avec prise d’effet au1er juin 2012. Le 25 mai 2012, le locataire a versé le montant du dépôt de garantie. Le même jour, le mandataire du bailleur a confirmé au locataire un rendez-vous le 1er juin 2012 dans les locaux loués pour un état des lieux et une remise des clefs et des locaux. Finalement, le locataire abandonne son projet d’installer ses bureaux dans les locaux et sollicite une résiliation amiable. De son côté, le bailleur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et a assigné le locataire en résiliation du bail et condamnation au paiement des loyers. Pour prononcer la résiliation du bail à effet du 1er juin 2012 aux torts réciproques des parties, l’arrêt retient que le bailleur qui justifie qu’un rendez-vous a été pris pour la remise des clefs du local mais ne démontre ni que ce rendez-vous s’est tenu ni que les clefs ont été effectivement remises et à qui il appartenait de délivrer au locataire une mise en demeure ou une sommation de prendre possession des clefs, a ainsi commis une faute dans l’exécution de ses obligations. L’arrêt est censuré au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719, 1°, du Code civil. Le locataire qui a, avant la date d’effet du bail, abandonné son projet et proposé au bailleur une résiliation amiable, ne contestait pas qu’il ne s’était pas rendu au rendez-vous fixé au jour de la prise d’effet du bail pour la remise des clefs et des locaux, sans en demander le report. La cour d’appel aurait dû rechercher si le locataire n’était pas à l’origine de l’absence de remise des clefs, ce dont il résultait qu’il ne pouvait obtenir la résolution du contrat de bail pour manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

Cass. 3^e civ., 6 octobre 2016, n° 14-23.375, inédit.

Reprochant au locataire d’avoir sous-loué les locaux sans le concours du bailleur, le bailleur a délivré au locataire un congé avec refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, prenant effet le 31 décembre 2007. Le locataire a alors assigné le bailleur et le notaire rédacteur du bail en annulation du congé, validation de la demande de renouvellement, subsidiairement, en fixation d’une indemnité d’éviction et déclaration de responsabilité du notaire pour défaut d’information sur les obligations du locataire en matière de sous-location. Le congé est validé par les juges. Le bail commercial liant les parties ne dérogeait pas à la formalité de concours aux actes de sous-location des locaux à laquelle le bailleur n’avait pas renoncé. Dès lors, le défaut d’appel à concourir du bailleur était constitutif d’un manquement grave aux dispositions du statut. En revanche, l’arrêt ayant rejeté la demande de mise en cause de la responsabilité du notaire est censuré. Pour les juges d’appel, on ne pouvait exiger du rédacteur d’un acte qu’il informe par écrit les parties de toutes les obligations pouvant peser sur elles au cours de la vie du bail. Il incombait au locataire de se préoccuper, lorsqu’il envisageait de consentir des baux de sous-location, s’agissant d’une simple faculté, de s’interroger sur les conditions de validité de ceux-ci et de consulter un professionnel habilité et le cas échéant le rédacteur de l’acte. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du même Code : le notaire, tenu, dans l’exercice de son devoir de conseil, d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent, doit, lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer, informer les parties de l’obligation du preneur d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location.

Cass. com., 11 octobre 2016, n° 15-16.099, Commentaire en p. 138.

Reprochant au locataire de ne pas exploiter le fonds dans les lieux loués et de ne pas justifier d’une assurance contre les risques locatifs, le bailleur lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire. Par une ordonnance du 7 février 2014, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause et dit qu’elle produirait tous ses effets faute pour le locataire de procéder à l’exploitation du fonds dans le délai de cinq mois. La locataire a été mise en liquidation judiciaire par un jugement du 31 juillet 2014 et, par une ordonnance du 21 octobre 2014, le juge-commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce. Pour confirmer l’ordonnance, l’arrêt a relevé que l’ordonnance du 7 février 2014, qui a pris effet après le jugement d’ouverture, a fait l’objet d’un appel et que cette instance n’est pas achevée, de sorte que la clause n’est pas encore acquise. L’arrêt est cassé au visa de l’article L. 622-21, I, 
du Code de commerce, ensemble l’article 489 du Code de procédure civile. L’ordonnance de référé était exécutoire par provision ; l’action, qui ne tendait pas à la résolution du contrat pour non-paiement d’une somme d’argent, mais pour inexécution d’une obligation de faire, n’avait pas été interrompue par le jugement d’ouverture de la procédure collective, de sorte que la clause résolutoire était acquise avant la décision autorisant la cession.

Cass. 3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-18.051, inédit.

Est cassé au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 145-41 du Code commerce, l’arrêt qui, pour refuser de déclarer acquise la clause résolutoire, retient que la seule violation de la clause de concours du bailleur à l’acte de cession ne constitue pas une faute grave justifiant que la résiliation soit constatée. En effet, la convention écartait l’appréciation judiciaire de la gravité des faits visés en stipulant une clause de résiliation de plein droit.

Cass. 1^e civ., 12 octobre 2016, n° 15-14.896, publié au bulletin.

Après un commandement de payer des loyers arriérés visant la clause résolutoire insérée au bail, le bailleur de locaux à usage de discothèque a assigné le preneur aux fins de constatation de l’acquisition de cette clause et de paiement de diverses sommes provisionnelles. De son côté, le locataire invoquait la nullité du commandement, de l’assignation et de la procédure subséquente au motif que la signification doit être faite à personne, que la signification à personne morale doit être effectuée au lieu de son siège social et donc que l’huissier ne peut se contenter d’une signification à domicile de l’acte destiné à une personne morale, au lieu d’un de ses établissements, sans effectuer aucune diligence au lieu du siège social. Or, le commandement de payer et l’assignation dirigés contre le preneur n’ont pas été signifiés à personne mais ont été délivrés par voie de signification à domicile. Ces actes ont été signifiés au lieu d’un établissement du preneur, exploité comme discothèque à Bourges, fermé pendant la journée. Le pourvoi est rejeté. La notification destinée à une personne morale de droit privé est faite au lieu de son établissement. L’huissier instrumentaire n’est pas tenu de se présenter au siège social pour parvenir à une signification à personne. Le principal établissement du locataire étant situé à Bourges, où était exploitée la discothèque, objet du litige, les juges en ont exactement déduit que les significations avaient été valablement délivrées au lieu du principal établissement du preneur et étaient régulières en la forme.

Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-19.647, inédit.

À la suite au congé donné par le locataire, un état des lieux a été établi par acte d’huissier de justice et le bailleur a assigné le locataire en paiement de diverses sommes dues au titre des loyers dus postérieurement à la date d’effet du congé, des taxes foncières et des travaux de remise en état. Ses demandes sont toutes rejetées.
Sur la demande de paiement des loyers : le bailleur arguait de l’irrégularité du congé, intervenu par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire et du maintien dans les lieux du locataire après la date d’effet du congé. Au contraire, les juges ont retenu que le bailleur avait pris acte du congé, sans en critiquer la forme, lui avait réclamé les loyers de juin à octobre 2009 et la taxe foncière correspondant et lui avait proposé un rendez-vous pour la restitution des clés et l’état des lieux de sortie. Ils ont encore relevé que les lieux avaient été restitués au mois d’octobre 2009, sans que le bailleur, qui réclamait les loyers postérieurs, n’en apportât la preuve contraire.
Sur la remise en état : les juges ont relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble donné à bail était atteint d’une forte humidité due à des fuites en toiture et que le défaut d’entretien général de l’immeuble était dû à la négligence des locataires successifs depuis au moins 1986 et à l’inertie du bailleur qui n’était pas intervenu en dépit de pénétrations d’eaux importantes et de la présence de mérule alors qu’entre 1986 et 1997, il avait contractuellement la charge des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil. Le locataire ne pouvait donc être tenu de l’aggravation due à l’absence d’entretien.