La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Au sein de cet ensemble de 234 articles, peuvent être soulignés, sans aucune prétention à l’exhaustivité, les éléments suivants.
BAUX
Outre certaines dispositions visant à permettre une meilleure prise en compte du traitement des situations de surendettement du locataire (art. 118), la loi nouvelle crée tout d’abord le bail mobilité (art. 107). Celui-ci est défini comme étant un contrat de location de courte durée d’un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du contrat de location peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois. Le loyer est librement fixé et ne peutx être révisé en cours de bail. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.
Par ailleurs, la loi réinstaure l’expérimentation de l’encadrement des loyers (art. 140) en prévoyant qu’à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de sa publication, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif. Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Dans les territoires où s’applique cet arrêté, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
CONSTRUCTION
En matière de construction, la loi nouvelle porte notamment sur l’accessibilité des logements. Elle prévoit (art. 64) que des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées, sont appelés à fixer les modalités relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées prévue à l’article L. 111-7 du CCH. que doivent respecter les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux. Ils précisent, en particulier les modalités particulières applicables à la construction de bâtiments d’habitation collectifs ainsi que les conditions dans lesquelles, en fonction des caractéristiques de ces bâtiments, 20 % de leurs logements, et au moins un logement, sont accessibles tandis que les autres logements sont évolutifs. La conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples, la loi nouvelle indiquant les caractéristiques de tels logements.
Le texte nouveau prévoit également (art. 65) que le gouvernement est habilité à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, toute mesure visant à adapter le régime applicable au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués pour réaliser l’ouvrage.
La loi ELAN met également en place des mesures de prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (art. 68) en prévoyant notamment que dans les zones exposées à de tels phénomènes et en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur.
La loi nouvelle renforce, par ailleurs, les contrôles administratifs de la conformité des constructions, aménagements, installations et travaux en mettant en place les modalités d’un droit de visite et de communication par l’administration des lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux (art. 77).
COPROPRIÉTÉ
En matière de droit des copropriétés (art. 202 à 216), la loi nouvelle comporte tout d’abord, l’autorisation donnée au gouvernement à procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. Cette ordonnance doit être prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi ELAN. Le gouvernement est également autorisé à prendre par voie d’ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux. Ces mesures sont, d’une part, destinées à redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété et à modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés. Elles tendent également, d’autre part, à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Cette seconde ordonnance doit être prise dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la loi nouvelle.
Par ailleurs, le texte nouveau comporte un certain nombre de modifications du statut de la copropriété introduites par le Sénat et touchant notamment à la transmission des pièces au conseil syndical, à la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé, à la définition du lot de copropriété, à la reconnaissance du lot transitoire, au moment d’application du statut, à des précisions sur la notion de partie communes et des droits accessoires à celles-ci, à la consécration des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative, au sanction du défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, à la représentation aux assemblées générales.
Parmi les innovations notables figure, tout d’abord, la faculté offerte aux copropriétaires de participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic seront définies par décret.
L’autre innovation importante réside dans la réduction du délai de prescription des actions personnelles de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dorénavant soumises aux dispositions de l’article 2224 du Code civil aussi bien quant au délai de prescription que quant à son point de départ. Il est à noter également que désormais la notification du procès-verbal d’assemblée doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
DROIT AU LOGEMENT
En matière de mise en œuvre du droit au logement par la réquisition de locaux, la loi nouvelle prévoit que les locaux peuvent être occupés à des fins d’hébergement d’urgence de personnes sans abri. Dans cette hypothèse, la durée de la réquisition ne peut excéder deux ans. Toutefois, lorsque l’importance des travaux de mise aux normes requis en fonction de l’usage prévu pour les locaux le justifie, elle peut être supérieure à deux ans, sans dépasser quatre ans. Dans les autres cas, la durée de la réquisition est comprise entre un an et six ans. Cependant, lorsque l’importance des travaux de mise aux normes le justifie, elle peut être supérieure à six ans, sans dépasser douze ans. Avant de procéder à la réquisition, le représentant de l’Etat dans le département informe le maire de la commune d’implantation des locaux de son intention de procéder à la réquisition et recueille son avis sur celle-ci. Lorsque ces locaux sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, la réquisition n’est possible qu’après l’accord du maire de la commune où les locaux sont implantés, selon des modalités qui seront précisées par décret.
LOCATIONS TOURISTIQUES
La loi nouvelle vise également à mieux encadrer les locations touristiques (art. 145). Elle définit tout d’abord la notion de meublés de tourisme comme étant des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Elle prévoit ensuite que, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois. Dans ces mêmes communes, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à la plateforme ayant servi d’intermédiaire, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. La plateforme ne doit plus offrir à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur lorsqu’elle a connaissance que ce meublé a été loué, par son intermédiaire, plus de cent vingt jours au cours d’une même année civile. Ces diverses obligations sont assorties d’amendes civiles prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Par ailleurs, les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement sont habilités à rechercher et à constater tout manquement à ces dispositions sur le territoire relevant du service municipal ou départemental du logement.
LOGEMENT
La loi vise également à favoriser des formes nouvelles de logement. Tel est le cas tout d’abord de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (art. 117) qui vise à permettre à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires dans le respect des conditions fixées par un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévu à l’article L. 631-17 du Code de la construction et de l’habitation qui exige notamment que la contrepartie financière soit modeste.
Lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s’y opposer. La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties. Lorsque l’un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d’un mois. La loi du 6 juillet 1989 précitée ne s’applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire.
La loi nouvelle promeut également l’habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées. Cet habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes et assorti d’un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national. Ce mode d’habitat est entendu comme étant soit un logement meublé ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée, loué dans le cadre d’une colocation, soit un ensemble de logements autonomes destinés à l’habitation, meublés ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée et situés dans un immeuble ou un groupe d’immeubles comprenant des locaux communs affectés au projet de vie sociale et partagée.
LOGEMENT SOCIAL
En matière de logement social, la loi crée, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. Pour les logements situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, le bailleur examine, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d’occupation du logement. Il transmet à la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements les dossiers des locataires qui sont notamment dans une des situations suivantes : suroccupation du logement, sous-occupation du logement ; dépassement du plafond de ressources applicable au logement. Aux titres de la restructuration du secteur du logement social et de l’adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social (art. 81 à 99), la loi nouvelle met en place certaines structures parmi lesquelles figure la société de coordination dont l’objet est d’améliorer l’efficacité de l’activité d’un groupe d’organismes de logement social, notamment en élaborant un cadre stratégique patrimonial et un cadre stratégique d’utilité sociale, en définissant la politique technique des associés ; en définissant et en mettant en œuvre une politique d’achat des biens et services, hors investissements immobiliers, nécessaires à l’exercice par les associés de leurs activités ; en développant une unité identitaire des associés ou encore en prenant les mesures nécessaires pour garantir la soutenabilité financière du groupe ainsi que de chacun des organismes qui le constituent. La loi donne enfin un nouveau cadre aux sociétés de ventes d’habitations à loyer modéré.
LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE
En matière de lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, la loi nouvelle prévoit (art. 185 à 199) notamment que les personnes physiques et morales coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine encourent également des peines complémentaires telles que la confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction ; l’interdiction pour une durée de dix ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce ; la confiscation de tout ou partie des biens leur appartenant ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont elles ont la libre disposition, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis. La loi prévoit par ailleurs que le syndic ainsi que les professionnels de la transaction ou de la gestion immobilière doivent signaler au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.
NUMÉRISATION
Au titre de la numérisation du secteur du logement, la loi nouvelle habilite le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, toute mesure pour définir un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant à la fois d’établir des contrats de location conformes à la loi du 6 juillet 1989 et d’assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats.
PROFESSIONS
La loi ELAN complète la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en y insérant un titre consacré au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (art. 151). Ce conseil reçoit pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence. Ce conseil est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’accès aux activités mentionnées à l’article 1er de la loi Hoguet et aux conditions de leur exercice ainsi que sur l’ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété.
PROPRIÉTÉ
S’agissant des colonnes montantes électriques, la loi nouvelle, outre l’apport d’une définition de cet élément, règle la question épineuse de leur attribution. Elle prévoit que les colonnes montantes électriques mises en service avant sa publication appartiennent au réseau public de distribution d’électricité. Cette disposition entre en vigueur à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ELAN. Dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages ont deux possibilités. Ils peuvent, tout d’abord, notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification. Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière. Les propriétaires ou copropriétaires peuvent également revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité. Lorsque les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages en ont ainsi obtenu la propriété, ils pourront cependant, à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi, demander leur transfert au réseau public de distribution d’électricité sous réserve de leur bon état de fonctionnement. Les colonnes sont transférées à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert des ouvrages en bon état de fonctionnement ni exiger une contrepartie financière. Il détermine, le cas échéant, les travaux électriques à réaliser pour assurer le bon état de fonctionnement desdits ouvrages.
URBANISME
Au titre de l’objectif intitulé «construire plus, mieux et moins cher» (art. 1 à 21), la loi nouvelle consacre notamment les notions de projet partenarial d’aménagement et de grande opération d’urbanisme. Cette dernière correspond à des opérations d’aménagement prévues par un contrat de projet partenarial d’aménagement et dont la réalisation, en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, requiert un engagement conjoint spécifique de l’Etat et d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public cocontractant. Elle permet également, à titre expérimental et pour une durée de sept ans à compter de sa promulgation, aux maîtres d’ouvrage des constructions ou des aménagements situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national ou dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme de demander à déroger aux règles opposables à leur projet à condition de démontrer que sont atteints des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé.
La loi vise à favoriser la transformation de bureaux en logements (art. 28 à 33) en instituant, sur l’ensemble du territoire et à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social. Ces opérations d’occupation temporaire de locaux font l’objet d’une convention entre le propriétaire et un organisme public, un organisme privé ou une association qui s’engage à protéger et à préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire, libres de toute occupation à l’échéance de la convention ou lors de la survenance d’un événement défini par celle-ci. La convention est d’une durée maximale de trois ans et peut être prorogée par périodes d’un an. L’organisme ou l’association peut loger des résidents temporaires dans les locaux mis à sa disposition. Les engagements réciproques de l’organisme ou de l’association et de chaque occupant, ainsi que la finalité de l’occupation figurent dans un contrat de résidence temporaire, dont la forme et les stipulations seront définies et encadrées par décret. Seront également déterminés par décret la durée minimale du contrat, le montant maximal de la redevance due par l’occupant, les règles de préavis, de notification et de motivation de rupture du contrat.