II.- Les règles d’urbanisme et de construction
A- Les règles visant à faciliter la construction
De nombreuses règles d’urbanisme et de construction sont modifiées par la loi 3DS. On voit ainsi apparaître de nouvelles règles liées à l’alignement des arbres, l’implantation des éoliennes, ou le développement des énergies renouvelables.
La loi 3DS pérennise la loi SRU au-delà de 2025. Elle maintient les obligations de taux minimal de logements sociaux par commune. L’article 65 de la loi 3DS modifie l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation en adaptant les dérogations à l’obligation SRU. L’article 66 adapte et renforce selon l’article L. 302-8, VII du Code de la construction et de l’habitation, les obligations triennales des communes qui ne remplissent pas l’objectif. Il crée un régime particulier pour les communes nouvellement soumises à l’obligation SRU et libère les possibilités de coopération intercommunale pour atteindre ces objectifs.
La loi nouvelle met en place des contrats de mixité sociale déconcentrés signés entre le maire, le président de l’intercommunalité et le préfet. Ces contrats permettront d’adapter les objectifs triennaux de production de logements sociaux en fonction des contraintes locales. L’article 69 crée un nouvel article L. 302-8-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat de mixité sociale doit déterminer notamment, pour chacune des périodes triennales qu’il couvre et pour chacune des communes signataires, les objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux à atteindre ainsi que les engagements pris, notamment en matière d’action foncière, d’urbanisme, de programmation et de financement des logements et d’attributions de logements locatifs aux publics prioritaires. Le contrat de mixité sociale vise à faciliter la réalisation d’objectifs de répartition équilibrée des logements locatifs sociaux pour chaque commune.
Aux termes des articles 98 et 99 de la loi 3DS, les collectivités pourront plus facilement récupérer les biens sans maîtres et abandonnés afin de conduire leurs projets d’aménagement et de rénovation du bâti.
La loi 3DS renforce également les opérations de revitalisation des territoires. Ces dispositions permettront de faciliter la transformation des périphéries mais aussi de structurer et soutenir l’offre commerciale face aux défis de la vacance et de la numérisation du commerce. L’article 110 de la loi 3DS permet de déléguer le droit de préemption urbain.
Plusieurs règles d’urbanisme sont modifiées. Le nouvel l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité, dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire, de déroger au plan local d’urbanisme pour contribuer à la revitalisation du territoire, faciliter le recyclage et la transformation des zones déjà urbanisées et lutter contre la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Les dérogations peuvent notamment porter sur les distances minimales par rapport aux limites séparatives, aux règles de densité ou aux obligations en matière de stationnement. L’article 97 de la loi 3DS permet, à titre expérimental pour une durée de six ans à des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre dans les territoires ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire, de soumettre la procédure de délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale à une procédure simplifiée.
L’article 11 permet aux collectivités locales d’agir sur le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) en cas de déséquilibre du tissu commercial de proximité.
B.- La facilitation d’opérations immobilières
L’article 159 fournit un nouveau statut au Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA), centre de ressources et d’expertise scientifiques et techniques interdisciplinaires apportant son concours à l’élaboration, à la mise en œuvre et à l’évaluation des politiques publiques en matière d’aménagement durable, d’urbanisme, de transition écologique et de cohésion des territoires, notamment dans les domaines des mobilités, des transports et de leurs infrastructures, du bâtiment, de la prévention des risques naturels, de la sécurité routière et maritime, de la mer et du littoral.
L’article 203 autorise la Monnaie de Paris à valoriser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire et, à ce titre, de réaliser notamment des opérations immobilières ou des activités d’investissement immobilier. De même, l’article 204 prévoit qu’ÎledeFrance Mobilités peut, le cas échéant par l’intermédiaire de filiales ou d’opérateurs fonciers, valoriser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire, notamment par le biais d’opérations immobilières ou d’activités d’investissement immobilier.
La loi conforte le modèle des résidences de tourisme dans les stations de montagne. Il s’agit de lutter contre ces logements inoccupés onze mois dans l’année qui remettent en cause le modèle économique des stations. Comme le prévoit l’article 115 de la loi 3DS, des foncières locales portées par les collectivités seront prioritaires pour l’achat de logements en vue de poursuivre leur location.
L’article 139 de la loi 3DS facilite, jusqu’au 31 décembre 2025, sous réserve de la conclusion d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens, les projets de création, de transformation ou d’extension des résidences autonomie. Celles-ci sont dispensés de la procédure d’appel à projets.
L’article 191 modifie les règles de préemption de surfaces agricoles liées à la préservation des ressources en eau. Il modifie notamment l’article L. 218-13 du Code de l’urbanisme en prévoyant que si l’organisme préempteur les donnent à bail ou les cèdent de gré à gré, le contrat doit comporter des obligations environnementales.