II.- La nomination d’un administrateur provisoire
A défaut de syndic, le juge peut nommer un administrateur provisoire. Cette désignation aura plusieurs effets.
A.- La validité de la nomination de l’administrateur provisoire
Comme le prévoit l’article 46 du décret du 17 mars 1967, à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
L’article 47 ajoute que «Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale».
S’agissant d’une absence de pouvoir du syndic, c’est bien cet article 47 qu’il convenait d’appliquer et le juge pouvait donc, à la demande d’un copropriétaire, nommer un administrateur provisoire.
Les juges précisent qu’il s’agit bien de la nomination d’un administrateur provisoire et non pas d’un mandataire ad hoc tel que prévu par l’article 29-1 de la loi.
B.- L’étendue de la mission de l’administrateur provisoire
Lorsque le juge désigne un administrateur provisoire, il fixera également les contours de sa mission. Cependant, le juge est lié par la demande des parties et ne peut pas statuer au-delà.
Les juges précisent qu’il n’est pas nécessaire que le juge ordonne à l’administrateur provisoire de convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic dès lors que ce chef de mission est compris dans sa mission.
En revanche, le juge ne peut pas ajouter d’autres missions qui ne seraient pas demandées par le copropriétaire qui sollicitait l’administration provisoire. En l’espèce, le juge avait confié à l’administrateur provisoire une mission de contrôle des comptes. Or, une telle mission n’était pas sollicitée par les demandeurs. Le juge ne pouvait donc pas confier une telle mission à l’administrateur provisoire et celui-ci devait donc se contenter de la gestion courante de la copropriété et de la convocation d’une assemblée générale.
Comme le rappelle l’administrateur provisoire dans cette affaire, si l’administrateur a été désigné dans les fonctions de syndic pour une durée de douze mois, un copropriétaire ne pouvait plus de sa propre initiative convoquer une assemblée générale pour désignation d’un nouveau syndic, cette possibilité ne lui étant offerte par la loi qu’en l’absence de syndic.
Un jugement rendu en parallèle de cette procédure avait dès lors annulé l’assemblée convoquée par un copropriétaire qui avait nommé l’ancien syndic.
Comme on peut le remarquer, le respect de la réglementation relative aux cartes professionnelles est fondamental et ses conséquences dépassent largement les sanctions pénales prévues par la loi Hoguet. Il conviendra donc d’être vigilant au respect des obligations d’obtention ou de transfert de la carte professionnelle, mais également de renouvellement des cartes professionnelles dans les temps. Une recommandation d’autant plus importante qu’une grande partie des cartes professionnelles des agents immobiliers et administrateurs de biens doivent être renouvelées le 1er juillet 2024.
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