A.- Le "local" dans les textes relatifs au contrat de louage
On pouvait donc espérer trouver dans le texte spécial, applicable aux baux commerciaux, une définition précise de cette notion.
Parce qu’il ne paraissait pas nécessaire de définir l’évidence ou pour éviter le risque d’une notion trop étroite, l’article L. 145-1, I ne s’attarde pas à une telle définition, évoquant seulement les «locaux» ou «l’immeuble».
Les 1° et 2° du paragraphe I étendent, quant à eux, la protection du statut aux baux de «locaux ou immeubles accessoires aux locaux principaux» et aux baux de terrains nus sur lesquels sont édifiées des «constructions» à usage commercial, industriel ou artisanal.
On constate donc que le statut des baux commerciaux emploie indifféremment les termes de «local», «locaux», «immeuble(s)» qu’ils soient principaux, accessoires ou annexes et ceux de «constructions» sur un terrain nu, sans davantage définir la notion.
La notion d’«immeuble» visée par l’article L.145-1 ne s’entend d’ailleurs pas de celle mentionnée à l’article 518 du Code civil énonçant que «les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature».
L’«immeuble» ou le «local» doivent se comprendre, au sens du langage commun, pour le premier comme un bâtiment construit et pour le second comme une partie d’un bâtiment construit, et dans un sens plus restreint que celui du Code civil, puisque les terrains nus sont exclus du champ d’application.
Le droit commun du louage n’offre pas de définition du local et y préfère la notion de «chose louée».
L’article 1713 du Code civil, dans l’intention de viser le plus largement possible l’objet du contrat de location, y indique, qu’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.
Si l’on trouve aujourd’hui dans l’article 1719 du Code civil, avec l’alinéa 1er, la notion de «locaux loués», c’est à raison d’une insertion générée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi «MOLLE»), et seulement pour affirmer le principe de logement décent pour l’habitation principale du locataire, non pour définir la notion de locaux.
Il est vrai que la notion paraît simple.
Un «local» se définit, dans le dictionnaire Larousse, comme une «partie d’un bâtiment considéré surtout par rapport à son état et/ou sa destination», et des «locaux» comme des «pièces, partie de bâtiment, servant de siège aux activités d’une profession».
En dehors des textes consacrés au louage, on trouve notamment, dans l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, issu du décret d’application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi «Carrez», pour la détermination de la superficie d’une partie privative, la notion de plancher des «locaux clos et couverts».
On pouvait donc penser qu’un local était nécessairement constitué d’un volume privatif, doté de murs ou cloisons en assurant la clôture verticale, d’au moins une porte d’accès en assurant également la fermeture et d’un plafond séparatif et/ou d’une toiture ou couverture.
Mais la jurisprudence a su faire évoluer cette notion, au point de la rendre aujourd’hui assez abstraite.
Quelle est donc aujourd’hui cette «chose» louée visée par les articles 1719 et 1720 du Code civil, qui constitue le local ?