[CONSTRUCTION] - Veille.- Rapport.- Maîtrise du coût du foncier dans les opérations de construction

par Guilhem GIL-Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Jean-Luc Lagleize, La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction, 6 novembre 2019.

Le 6 novembre 2019, le député J.-L. Lagleize a remis au Premier ministre un rapport ayant pour objet la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction. Partant du constat selon lequel le logement dans les zones tendues devient inaccessible aux classes moyennes, ce document contient cinquante propositions articulées autour de cinq axes. La première piste vise, selon les termes du rapporteur, à casser l’engrenage infernal de la hausse des coûts du foncier. Les propositions les plus notables consistent en ce domaine à supprimer tout d’abord le recours à la vente aux enchères lors des cessions de foncier public. Il est également préconisé de clarifier le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique afin de parvenir à trouver un équilibre entre l’intérêt général et l’indemnisation légitime d’un préjudice. Par ailleurs, plusieurs mesures visent à assurer une meilleure information en matière de cessions foncières, notamment en développant des Observatoires du foncier.

La deuxième piste tend à libérer le foncier et améliorer la constructibilité. La réalisation de cet objectif passerait essentiellement par des réformes fiscales, notamment en mettant fin au dispositif d’abattements sur la plus-value immobilière en fonction de la durée de détention. Il est également suggéré de raccourcir et homogénéiser les procédures de bien vacant sans maître et de bien en état d’abandon manifeste, de plafonner les frais d’agence immobilière en cas de préemption par une collectivité ou encore d’abroger les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par les règlements d’urbanisme.

La troisième piste consiste à optimiser le foncier disponible. A cette fin, le document comprend plusieurs propositions visant à inciter à la surélévation, et notamment de lancer un appel à manifestation d’intérêt auprès des syndics de copropriétés pour la surélévation des immeubles qu’ils gèrent ou encore d’abaisser le seuil de décision pour autoriser une surélévation à une majorité simple des voix de tous les copropriétaires. Il est également suggéré de permettre aux bailleurs sociaux de commercialiser les droits à construire en surélévation dans les zones tendues non-déficitaires en logements locatifs sociaux.

La quatrième piste a pour finalité d’attirer les investisseurs dans le logement locatif. A côté du levier fiscal sollicité dans de nombreuses propositions, le document évoque également un éventuel renforcement de la régulation de la location touristique meublée de courte durée issue des plateformes numériques, notamment en abaissant le nombre de jours autorisés de location ou en durcissant les sanctions contre les locations touristiques meublées de courte durée non autorisées.

Enfin le dernier axe vise à stopper définitivement la spéculation foncière. Il s’agit ici notamment, d’une part, de fluidifier la constitution des organismes de foncier solidaire qui peinent à prendre naissance et, d’autre part et surtout, d’étendre la dissociation entre le foncier et le bâti. Sous l’appellation fantaisiste de «création d’un nouveau droit de propriété»employée par le rapport, il est proposé de généraliser le recours au bail réel. Dans cette configuration, le foncier serait détenu par une société foncière, à capitaux majoritairement publics, dénommée l’Office foncier. Ce dernier consentirait à un constructeur, au travers d’un bail emphytéotique à durée limitée mais contractuellement rechargeable, un droit à construire un programme particulier. Le propriétaire final de l’équipement construit deviendrait titulaire de droits réels sur ce bâti et verserait une redevance mensuelle à l’office. Enfin, dans la même veine, il est recommandé de simplifier le régime des baux (emphytéotique, réels solidaires, à construction) et créer un statut unique de bail réel immobilier.