Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, JO du 20 novembre 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été publiée le 20 novembre 2024. Déposée en avril 2023 par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes), elle avait été adoptée en première lecture par les députés en janvier 2024, puis par le Sénat en mai de la même année. La dissolution de l’Assemblée nationale a stoppé le processus qui a été relancé pour aboutir à une nouvelle convocation d’une commission mixte paritaire qui est finalement parvenue à un accord. Elle a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le jeudi 7 novembre 2024. Le Conseil constitutionnel n’a pas été saisi. Cette loi a pour objectif de «lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues».
Ce texte réforme tout d’abord le régime fiscal «micro BIC» en abaissant, pour les revenus locatifs perçus à compter de 2025, l’abattement fiscal à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 71 % dans la limite de 188 700 euros) et à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 50 % dans la limite de 77 700 euros). La proposition originelle d’interdire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement a, quant à elle, été transférée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025.
La proposition rend par ailleurs obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme nouvellement proposés à la location en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage qui devront être dotés d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. A compter de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Afin d’assurer l’efficacité de cette obligation, le maire se voit accorder le droit de demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme, le non-respect des règles sur le DPE étant sanctionné par une amende administrative de 5 000 euros maximum.
Dans le cadre d’un accroissement des prérogatives des autorités municipales, le texte étend la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, cette règle étant applicable au plus tard le 20 mai 2026. L’enregistrement est alors conçu comme étant l’occasion de l’exercice par les autorités communales d’un contrôle du respect de la réglementation par les loueurs, le maire pouvant notamment suspendre la validité du numéro de déclaration lorsque le meublé est visé par un arrêté de péril. La contravention à ce dispositif est sanctionnée par une amende administrative de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Afin d’assurer un contrôle accru des pouvoirs publics dans les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires et celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants, le texte prévoit en outre que ces communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales.
A compter de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui), le non-respect de ce plafond par le propriétaire étant sanctionné d’une amende civile de 15 000 euros. En matière de réglementation du changement d’usage, le texte, d’une part, procède à une extension du périmètre des communes pouvant appliquer une telle réglementation sans autorisation du préfet et, d’autre part, octroie aux communes dotées d’un règlement de changement d’usage la faculté d’élargir le régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
Enfin, dans le cadre des meublés de tourisme situés au sein de copropriétés, le texte permet, lorsqu’un règlement existant interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, de modifier celui-ci à la majorité qualifiée de l’article 26 en vue d’interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelles devront quant à eux mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme. Lorsqu’un lot de copropriété a fait l’objet de la déclaration légalement requise auprès des pouvoirs publics pour être transformé en meublé de tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé doit en informer le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.