Cour des comptes, L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, 6 septembre 2024
Un rapport de la Cour des comptes s’est penché sur le dispositif Pinel, entré en vigueur le 1er septembre 2014, qui a entendu promouvoir la construction et la rénovation de logements intermédiaires en permettant aux particuliers investissant dans des logements de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu sous certaines conditions. L’évaluation de la Cour s’est attachée à savoir si ce dispositif avait répondu aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et s’il avait bénéficié aux ménages visés. Selon le constat dressé par la Cour, ce dispositif a attiré principalement des investisseurs aux revenus élevés en quête d’un outil de défiscalisation. En 2023, le montant cumulé de défiscalisation est estimé à 7,3 Md€ et devrait continuer à croître jusqu’à la fin d’incidence budgétaire du dispositif en 2038, la dépense totale étant estimée entre 10 à 12 Md€. Près de 244 000 déclarations fiscales dématérialisées concernant le dispositif Pinel ont été recensées par la Cour, mais leur nombre ne reflète pas la réalité du nombre de logements effectivement proposés à la location via ce dispositif car il n’existe pas de chiffre consolidé du nombre de logements construits ou rénovés grâce à ce mécanisme. En outre, depuis sa création, le dispositif Pinel a connu de nombreuses évolutions brouillant l’analyse de ses effets tant en termes d’atteinte de ses objectifs que de perception claire pour les investisseurs. Bien que sa performance soit difficile à mesurer précisément, le dispositif Pinel semble, selon la Cour, avoir eu un réel effet en matière de volume. Très peu utilisée dans le cadre de la rénovation de biens immobiliers, l’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel a concerné les logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En matière de requalification urbaine, ou de mixité d’habitat, elle a contribué au déclenchement d’opérations immobilières qui n’auraient pu, ou moins rapidement, aboutir sans cette orientation de l’épargne des particuliers. De plus, pour mieux cibler les territoires dans lesquels les besoins de logement sont les plus significatifs, le dispositif Pinel a été recentré sur les zones tendues, ce zonage, de niveau communal, n’ayant cependant pas permis de répondre finement aux besoins locaux de logements intermédiaires. Principalement constitué de logements d’une surface moyenne de 57 m², le parc de logements Pinel s’adresse majoritairement à des ménages composés d’une ou deux personnes, dont les revenus correspondent à des plafonds fixés réglementairement. La Cour a pu constater que ceux-ci étaient de fait, respectés. Le dispositif permet à des ménages plutôt modestes de se loger en zones tendues dans des logements confortables, qualitatifs et économes en énergie. Il a toutefois été constaté que les plafonds de loyer fixés n’étaient pas toujours fixés de façon pertinente car pouvant correspondre aux loyers pratiqués dans le secteur non aidé. Caractérisé par des durées d’engagement de location de six, neuf ou douze ans, la Cour souligne que le dispositif Pinel ne peut cependant composer un parc pérenne de logements intermédiaires. Logiquement, les propriétaires bailleurs sont davantage disposés, à l’issue de leur engagement fiscal, à sortir leur bien du dispositif Pinel. La revente du bien, lorsque le marché immobilier est à la hausse, est d’ailleurs très souvent le principal moyen de rendre ce dispositif financièrement rentable pour l’investisseur.