Assemblée nationale, Projet de loi n° 1984, 23 janvier 2024
L’Assemblée nationale a adopté le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.Ce texte vise notamment à répondre à la situation de dégradation de certaines copropriétés qui représenteraient environ 17 % du parc immatriculé au registre national des copropriété (RNC), soit 10 000 copropriétés en difficulté, suivies dans le cadre des dispositifs de redressement, de prévention et de veille de l’Anah et 80 000 copropriétés fragiles du fait d’impayés supérieurs aux seuils d’alertes visés dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L’article 1er élargit le champ des travaux qui peuvent faire l’objet d’une opération de restauration immobilière (ORI), en ajoutant à la notion d’habitabilité actuellement prévue par la loi, les notions de salubrité ou d’intégrité de l’immeuble ainsi que de sécurité des personnes, et en précisant la possibilité d’inclure des travaux de rénovation énergétique concourant à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble.
L’article 2 prévoit la création d’un prêt global collectif pour le financement de travaux dans les immeubles en copropriété reposant sur l’adhésion de principe de l’ensemble des membres du syndicat, avec la création d’un chapitre spécifiquement consacré au prêt de travaux consenti aux syndicats de copropriétaire au sein du Code de la consommation.
L’article 2 bis consacre la capacité juridique des associations syndicales libres de souscrire, au nom de l’ensemble de leurs membres, un emprunt collectif pour le financement de travaux.
L’article 3 crée une nouvelle procédure d’expropriation pour les immeubles frappés par un arrêté de police, sans être pour autant dans une situation de dégradation irrémédiable, afin d’anticiper l’intervention des pouvoirs publics.
L’article 3 bis permet au maire ou au préfet de procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites par un arrêté, si les installations présentent des risques de sécurité et de santé.
L’article 4 tend à écarter toute saisie des sommes déposées auprès de la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété placée sous administration provisoire par décision de justice.
L’article 5 vise à créer les conditions d’un recours plus précoce à un mandataire ad hoc, dans le cadre de la procédure d’alerte organisée pour les copropriétés en difficultés par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, au travers d’un élargissement des critères permettant la désignation d’un mandat ad hoc et de l’établissement d’une incitation financière au recours à la procédure d’alerte.
L’article 5 bis crée une procédure d’agrément permettant de dégager un vivier de syndics d’intérêt collectif, sur la base de critères de compétence et de reconnaissance d’une expérience.
L’article 6 permet à une collectivité publique de confier à un concessionnaire, par un contrat de concession d’aménagement, la réalisation des actions nécessaires à une opération programmée d’amélioration de l’habitat, à un plan de sauvegarde ou à une opération de requalification de copropriétés dégradées.
L’article 7 clarifie le régime du droit de préemption urbain en sécurisant sa mise en œuvre à des fins de réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat, d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées.
L’article 7 bis permet une dispense d’autorisation d’urbanisme pour les constructions dont l’implantation ne dure pas plus de cinq ans, lorsque l’installation en question répond à l’objectif d’hébergement d’urgence des personnes délogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain ou de lutte contre l’habitat indigne.
L’article 8 vise à permettre l’extension du champ des données inscrites au registre national d’immatriculation des copropriétés afin de donner aux collectivités territoriales les moyens d’identifier les copropriétés en difficulté.
L’article 8 bis permet au maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de structure de l’immeuble sera rendu obligatoire.
L’article 8 ter procède à un renforcement des sanctions pénales à l’encontre des personnes se livrant aux pratiques de marchands de sommeil.
L’article 8 quater porte sur les sanctions pénales en cas de violation des obligations légales relatives à l’exigence d’un contrat écrit et à l’information des cocontractants pour la mise en location d’un logement.
L’article 9 consacre l’obligation pour les syndics de copropriété d’informer les copropriétaires et les occupants d’une copropriété de l’application d’une procédure relevant du champ de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles à tout ou partie de ses bâtiments.
L’article 9 bis rassemble les dispositions tendant à conforter les obligations des syndics et la qualité de l’information à laquelle les membres des syndicats de copropriétaires peuvent prétendre.
L’article 9 ter a pour objet de faciliter les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, d’une part en ce qui concerne la réalisation des travaux de performance énergétique au travers d’un passage aux règles de majorité fixées par l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et d’autre part, par imitation de l’actuel article 25-2, à permettre aux copropriétaires de réaliser sur les toitures des immeubles, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique, moyennant l’information de l’assemblée générale au travers de la notification au syndic d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires d’un point d’information sur les travaux envisagés, accompagné d’un descriptif de ces derniers.
L’article 10 permet à l’opérateur chargé d’une opération de requalification des copropriétés dégradées, ou à un opérateur désigné à cet effet dans le cas d’un plan de sauvegarde, de solliciter devant le juge la scission d’un grand ensemble ou sa subdivision en syndicat principal et syndicats secondaires.
L’article 11 renforce la procédure de prise de possession anticipée dans le cadre de la requalification du bâti dégradé, en élargissant son périmètre aux opérations de requalification de copropriétés dégradées de droit commun.
L’article 12 sécurise l’expropriation loi Vivien des immeubles d’habitation comprenant des locaux commerciaux et ajuste les modalités relatives à la détermination de l’interdiction définitive d’habiter l’immeuble.
L’article 12 bis permet au maire de s’appuyer sur un rapport du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) ou de la commission de sécurité pour motiver un constat d’insécurité.
L’article 12 ter intègre les locaux commerciaux parmi les bénéficiaires du dispositif de suspension des loyers qui s’applique en cas d’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité.
L’article 13 vise à accélérer le prononcé de l’état de carence d’une copropriété en favorisant la réduction des délais nécessaires à la remise des conclusions de l’expertise préalable à la décision du juge judiciaire.
L’article 13 bis prévoir l’obligation pour les syndics non renouvelés ou congédiés de remettre une fiche de sortie présentant la situation financière de la copropriété sur la base des comptes des trois dernières années approuvées ou à approuver.
L’article 14 complète les outils mobilisables pour la mise en œuvre d’une opération d’intérêt national (OIN), en ouvrant le recours à la procédure de participation du public par voie électronique, à la prise de possession anticipée des biens en cas d’expropriation, et à la procédure intégrée de mise en compatibilité du document d’urbanisme.
Enfin, outre la correction d’erreurs rédactionnelles dans l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le texte prévoit la ratification d’une douzaine d’ordonnances, dont celle n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, celle n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, ou encore celle n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité.