Développement de l’offre de logement locatif intermédiaire par les investisseurs institutionnels, CGEDD, 15 juin 2021
Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2021
Une mission conjointe du Conseil général de l’environnement et du développement durable et de l’Inspection générale des finances a évalué le besoin en logement locatif intermédiaire s’établissant entre 180 000 et 420 000 unités nouvelles sur une décennie soit un investissement en fonds propres de l’ordre de 20 à 45 Md€ sur la période.
Selon le document, les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates. Afin de faciliter la fluidité du marché et la diversité de l’offre, le document estime que la levée des réticences des communes apparaît comme la première priorité. La substitution de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dont bénéficie aujourd’hui le logement intermédiaire institutionnel par un crédit d’impôt semble selon le rapport devoir être privilégiée. Les auteurs estiment également que la visibilité du logement intermédiaire en tant que segment de marché distinct du logement social doit être renforcée. La mission suggère ainsi de mettre fin au critère consistant à imposer au moins 25 % de logements sociaux au sein des programmes de logement intermédiaire pour bénéficier du taux réduit de TVA fixé à 10 %. Cette dérogation s’appliquerait dans les communes respectant les quotas fixés par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU. Par ailleurs, afin de lutter contre la vacance dans le secteur du logement intermédiaire, la mission propose de reprendre la rédaction de l’article 1384-0 A du Code général des impôts pour élargir les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements. S’agissant des collectivités territoriales, la mission recommande de rendre obligatoire l’évaluation des besoins en logement intermédiaire dans les programmes locaux de l’habitat tout en procédant à l’évaluation ex post des niveaux de loyers et des impacts du neuf sur la vacance et de faciliter le développement de filiales par les bailleurs sociaux déjà présents sur le marché du logement intermédiaire en facilitant l’ouverture de leur capital et en permettant aux organismes de gérer en direct les logements acquis ou construits par leurs filiales. Outre les acteurs institutionnels, la mission s’est intéressée au rôle que pourraient jouer les épargnants particuliers sur ce marché en mutation. Dans la perspective d’une réduction progressive des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement des particuliers, la mission estime que le développement de nouveaux fonds dédiés au logement intermédiaire en construction neuve ou en rénovation de l’ancien, sous la forme d’organismes de placement collectif en immobilier, pourrait permettre de continuer de diriger l’épargne des ménages vers le logement intermédiaire sans déstabiliser les acteurs de la construction et sans dispositif d’incitation fiscale supplémentaire.