[COPROPRIÉTÉ] - Ordonnance.- Crise sanitaire.- Assemblées.- Mandats

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19 novembre 2020

Prise en application de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, une ordonnance vient procéder aux modifications nécessaires à la prolongation, au rétablissement ou à l’adaptation de certaines règles à l’état de la situation sanitaire. Son titre II porte sur les dispositions en matière de copropriété. Les promoteurs de ce texte ont considéré que les conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l’état d’urgence sanitaire, avec les restrictions qu’elles impliquent, rendent nécessaires le maintien des dispositifs établis par les articles 22 et suivants de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. Ces mesures, prévues pour cesser de recevoir application à compter du 31 janvier 2021 ont, en effet, permis la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées, la prise de décisions du syndicat des copropriétaires par le mode exclusif du vote par correspondance, et le renouvellement automatique des mandats des organes de la copropriété expirés durant la première période de confinement. L’ordonnance prolonge donc la durée du dispositif d’urgence assouplissant les conditions de prise de décisions au sein des copropriétés.

Les 1° et 2° de l’article 8 modifient les articles 22 et 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 pour prévoir le renouvellement du contrat de syndic et du mandat des membres du conseil syndical qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020. Ce renouvellement s’opère jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ou, pour les conseillers syndicaux, jusqu’à cette prochaine assemblée générale. Ce renouvellement automatique n’a pas lieu si l’assemblée générale a désigné entre-temps un nouveau syndic ou de nouveaux membres du conseil syndical. L’assemblée générale doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Le 3° de l’article 8 prolonge jusqu’au 1er avril 2020 les mesures des articles 22-2, 22-4 et 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, rendues nécessaires par la restriction de tout rassemblement, réunion ou activité sur la voie publique ou dans un lieu ouvert au public. La prolongation de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 emporte tacitement celle de l’article 22-3 de la même ordonnance.

Le 4° de l’article 8 aménage le mécanisme prévu au II de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, rendu inadapté dans certaines hypothèses du fait de la mesure de confinement décrétée à compter du 29 octobre 2020. Les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 offraient jusqu’alors au syndic de copropriété une marge de manœuvre et d’appréciation des circonstances, qui lui permettait de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires et de convertir cette assemblée présentielle en assemblée dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance, sous la seule condition d’en informer l’ensemble des copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l’assemblée.
Pour adapter ce dispositif à la survenue d’une seconde période de confinement à compter de 29 octobre 2020, le 4° écarte cette condition d’information préalable des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale dans des hypothèses, circonscrites, où la survenue des mesures de restrictions n’a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance.
Ainsi, pour toute assemblée convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic pourra informer à tout moment les copropriétaires qu’ils prendront leurs décisions par le moyen exclusif du vote par correspondance et qu’ils bénéficient à cette fin d’un nouveau délai pour lui transmettre leurs formulaires de vote.