[INFO FLASH] BAIL COMMERCIAL - De l’augmentation limitée du loyer déplafonné

par YS
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La Cour de cassation a été saisie de deux questions prioritaires de constitutionnalité concernant les modalités de renouvellement des baux commerciaux à la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014.

La première question invoquait l’existence d’une atteinte disproportionnée à l’économie des contrats légalement conclus engendrée par les dispositions des articles L. 145-16-1, L. 145-16-2, L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du Code de commerce en ce qu’elles sont applicables aux contrats de bail commercial renouvelés postérieurement à leur entrée en vigueur, mais qui avaient initialement été conclus sous le régime antérieur. La Cour a estimé que cette première question ne présentait pas un caractère sérieux. Elle a, en effet, tout d’abord affirmé que la règle selon laquelle le bail commercial est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré ne s’applique pas au loyer qui est fixé selon les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Les modifications apportées par la loi du 18 juin 2014 à ce dernier texte ne créent donc aucune atteinte au droit au maintien des contrats légalement conclus. Il a ensuite été souligné que l’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses qui sont contraires aux dispositions visées par ce texte, dont certaines sont issues de la loi nouvelle, sont réputées non écrites. Selon la Cour, il en résulte que le bail renouvelé peut ne pas l’être aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent. Mais, le bail renouvelé étant un nouveau contrat et non pas la prolongation du contrat précédent, l’application des nouvelles dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 aux baux renouvelés ne porte pas d’atteinte aux contrats légalement conclus.

Quant à la seconde question, elle se décomposait en deux éléments. Un premier volet visait le premier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce qui, en conduisant à une modification de l’indice servant de base au calcul du plafond du loyer en renouvellement, aurait selon le requérant porté une atteinte au droit de propriété. Ce grief n’a pas été considéré comme présentant un caractère sérieux. La Cour a estimé que le remplacement de l’indice trimestriel du coût de la construction par d’autres indices plus adaptés ne cause ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété du bailleur.

Le second volet de la question concernait, quant à lui, les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, susceptibles, selon le requérant de porter une atteinte disproportionnée à l’économie des contrats légalement conclus. La Cour a estimé que cette question présentait un caractère sérieux  en ce que ces dispositions, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. Il a donc été résolu de renvoyer au Conseil constitutionnel la partie de la seconde question portant sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce au regard du droit de propriété.

 

Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 19-86.945