Cass. 3e civ., 14 février 2019, n° 17-31.665, publié au Bulletin.
Une société, qui s’est portée acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement destiné à loger des personnes âgées, assigne le vendeur en indemnisation pour retard de livraison. Le constructeur lui oppose l’exception d’exécution en raison de retards de paiement. Les juges du second degré accueillent la demande de l’acquéreur. Ils retiennent que la stipulation de pénalités contractuelles de retard fait obstacle à ce que le promoteur puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de l’acquéreur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation. Cette analyse est censurée par la Cour de cassation qui affirme, dans un arrêt qui aura les honneurs du Bulletin, qu’en statuant ainsi la cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dès lors que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations.
Parallèlement, elle considère que la cour d’appel qui, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, retient que celles-ci seront calculées pour les seuls lots appartenant à l’acquéreur à l’exclusion des lots cédés à des sous-acquéreurs n’ayant pas reçu la notification contractuellement prévue de l’état d’avancement des travaux, et qu’elles seront arrêtées à la date même des paiements et non par mois complet, sans s’expliquer sur la raison pour laquelle il convenait de limiter les pénalités de retard convenues entre les parties, ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.
Enfin, la Haute juridiction affirme au visa des articles L. 261-4 du Code de la construction et de l’habitation et des articles 1601-4 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision qui retient que les notifications de retard de paiement devaient être directement adressées par le vendeur aux sous-cessionnaires substitués à l’acquéreur, sans rechercher s’il ne résultait pas de l’accord des parties que ce dernier avait tout pouvoir pour recevoir ces notifications.