Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-13.670, inédit.
Ayant été assigné par sa locataire en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement, le propriétaire d’un appartement a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie. Dans un premier temps, les hauts magistrats ont approuvé les juges d’appel pour avoir retenu que la responsabilité des infiltrations en provenance du toit terrasse incombait au syndicat des copropriétaires, ce dernier devant garantie au demandeur.
Dans un second temps, la cour d’Aix-en-Provence avait jugé que le syndicat des copropriétaires pouvait s’exonérer partiellement de la responsabilité de dommages causés par des infiltrations provenant des parties communes, au motif que le copropriétaire ne démontrait pas que les travaux exécutés dans son appartement pour transformer un balcon, partie commune, en surface habitable l’auraient été en conformité du règlement de copropriété.
Or, en vertu de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. La cassation intervient au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 (devenu 1240) et 1315 (devenu 1353), du Code civil.
La cour d’appel avait inversé la charge de la preuve puisque c’est à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la démonstration.