Rép. minist. n° 31336. JOAN Q du 3 novembre 2020, p. 7830
Interpellé sur l’opportunité d’assouplir le régime des baux ruraux de manière à permettre de mieux valoriser des biens sous-exploités, notamment au travers de la sous-location temporaire de boxes d’écuries restant vides, le ministre de la justice a rappelé que le statut du fermage et du métayage ne permet pas au preneur de disposer de son droit par la cession de bail ou la sous-location. Celle-ci correspond à l’acte par lequel le preneur à bail rural met à la disposition d’un tiers tout ou partie du fonds loué, moyennant une contrepartie (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-19.092 ; Cass. 3e civ., 17 février 2015, n° 13-27.492). Elle est par principe prohibée par le cinquième alinéa de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, dont les dispositions sont d’ordre public. Le contrat par lequel le preneur consent une sous-location est ainsi frappé de nullité absolue. En vertu de l’article L. 411-31 du même Code, le preneur encourt aussi la résiliation du bail principal, même si l’opération n’est pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. 3e civ., 19 janvier 2010, n° 09-65.160), ainsi qu’une condamnation à payer des dommages-intérêts au propriétaire, au titre de l’inexécution du bail. Des exceptions à cette interdiction ont déjà été ménagées en faveur du développement économique des exploitations. En premier lieu, la loi n° 88-1202 du 30 décembre 1988 relative à l’adaptation de l’exploitation agricole à son environnement économique et social a introduit dans l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime la possibilité, pour le bailleur, d’autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, afin de permettre à certaines exploitations de bénéficier de revenus touristiques susceptibles d’augmenter leur rentabilité. Toutefois, chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs et le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En second lieu, depuis la loi de modernisation agricole n° 95-95 du 1er février 1995, l’article L. 411-35 autorise aussi le preneur à sous-louer des bâtiments d’habitation, avec l’accord écrit du bailleur.