Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié au bulletin.
Le bail à l’origine du litige était consenti pour seize années et demi à compter du 1er septembre 1994 et portait sur un terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping. Le 30 juin 2010, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant, puis a assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant. Un arrêt définitif du 26 novembre 2013 a dit que le bail portait sur un bien en vue d’une seule utilisation au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, fixé un loyer provisionnel et ordonné une mesure d’instruction. Le locataire, se prévalant des améliorations qu’il a financées au cours du bail venant à renouvellement, a sollicité un abattement de ce chef lors de la fixation du loyer du bail renouvelé.
Il faisait valoir que les améliorations apportées au cours du bail à renouveler ne sont pas susceptibles d’être prises en considération lors du premier renouvellement du bail. Le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois devait être calculé en appliquant, au titre des importantes améliorations auxquelles il avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de sept millions d’euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur les recettes du preneur. La demande du locataire n’est pas favorablement accueillie au motif que la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même Code. Le bail portant sur un bien loué en vue d’une seule utilisation, le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
L’arrêt est à replacer dans une série d’autres écartant les autres causes de déplafonnement du loyer, la seule monovalence des lieux loués justifiant l’application des dispositions de l’article R. 145-10 (V. déjà écartant la cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé tenant à la durée du bail : Cass. 3e civ., 29 sept. 2004, D. 2004. AJ 2654, obs. Rouquet, D. 2005. Pan. 1096, obs. Rozès, AJDI 2005, p. 300, note Dumont, Administrer déc. 2004, p. 49, obs. Boccara et Lipman-Boccara, Dr. et patr. janv. 2005, p. 96, obs. Chauvel, Rev. loyers 2004, p. 641, obs. de Maillard, Loyers et copr. 2004, n° 206, obs. Ph.-H. Brault, JCP E 2005, p. 863, n° 45, obs. Kenfack. V. encore écartant l’application des dispositions de l’article R. 145-8 : Cass. 3e civ., 1er mars 2000, D. 2000. AJ 256, obs. Rouquet, RDI 2000, p. 256, obs. Derruppé, Administrer juin 2000, p. 40, note Barbier, Loyers et copr. 2000, n° 197, obs. Brault et Pereira). Ainsi, à propos d’un hôtel, la Cour de cassation a déjà retenu que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité concernée, indépendamment de toute amélioration apportée aux lieux loués par des travaux autres que ceux visés par la loi du 1er juill. 1964 [C. tourisme, art. L. 311-2 à L. 311-6] et au financement desquels le bailleur n’a pas participé (Cass. 3e civ., 3 mai 2007, Administrer juill. 2007, p. 27, obs. Lipman-W. Boccara, Rev. loyers 2007, p. 446, obs. Humblot-Gignoux, Gaz. Pal. 2007. 2. 2530, obs. Barbier, Gaz. Pal. 2008. 1. 418, obs. du Rusquec, Loyers et copr. 2007, n° 127, obs. Brault, JCP E 2009. 1041, n° 28, obs. Kenfack).