[BAIL COMMERCIAL] - Décision de justice.- QPC.- Renouvellement des baux après la loi Pinel

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 19-86.945.

La Cour de cassation a été saisie de deux questions prioritaires de constitutionnalité concernant les modalités de renouvellement des baux commerciaux à la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014. La première invoquait l’existence d’une atteinte disproportionnée à l’économie des contrats légalement conclus engendrée par les dispositions des articles L. 145-16-1, L. 145-16-2, L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du Code de commerce en ce qu’elles sont applicables aux contrats de bail commercial renouvelés postérieurement à leur entrée en vigueur, mais qui avaient initialement été conclus sous le régime antérieur. La Cour a estimé que cette première question ne présentait pas un caractère sérieux. Elle a notamment souligné que le bail renouvelé étant un nouveau contrat et non pas la prolongation du contrat précédent, l’application des nouvelles dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 aux baux renouvelés ne porte pas d’atteinte aux contrats légalement conclus.

Quant à la seconde question, elle se décomposait en deux éléments. Le premier visait le premier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce qui, en conduisant à une modification de l’indice servant de base au calcul du plafond du loyer en renouvellement, aurait, selon le requérant, porté atteinte au droit de propriété. Ce grief n’a pas  été considéré comme présentant un caractère sérieux, la Cour estimant que la suppression de l’indice trimestriel du coût de la construction, remplacé par d’autres indices qui sont en meilleure adéquation avec l’objet des baux, pour la mise en œuvre du mécanisme légal de fixation du prix du bail renouvelé en cas de plafonnement, lequel ne cause ni atteinte ni dénaturation du droit de propriété du bailleur (Cass. 3e civ., 13 juillet 2011, n° 11-11.072), ne portait pas atteinte au droit de propriété.

Le second élément composant la seconde question concernait, quant à lui, les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, susceptibles, selon le requérant, de porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée. La Cour a estimé que cette question présentait un caractère sérieux en ce que ces dispositions, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1e à 4e de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. Il a donc été résolu de renvoyer au Conseil constitutionnel la partie de la seconde question portant sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce au regard du droit de propriété.