Annales des loyers

L’essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 12 de décembre 2021

Lorsque le recours à l’article 29-1 de la loi de 1965 s’impose, l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47 du décret de 1967 est-il en mesure de solliciter du président du tribunal judiciaire la mise en œuvre de ce régime d’exception ?

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 19-23.301, inédit

Par voie d’ordonnance, un administrateur judiciaire a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire avec pour mission de :

«- se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires ;

- convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un nouveau syndic ; et, dans l’attente de la réunion de l’assemblée générale convoquée aux fins de désigner un nouveau syndic, administrer la copropriété dans les conditions prévues aux articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 modifié».

Si l’on en croît l’exposé de la situation du syndicat secondaire présenté par l’administrateur judiciaire, il y avait tout lieu de penser que ledit syndicat était éligible au régime des copropriétés dites en difficulté.

En effet, composé de 736 lots appartements appartenant à 273 copropriétaires, le syndicat présentait des signes pour le moins inquiétants. Une trésorerie inexistante, un montant des fournisseurs dus s’élevant à 404 128 euros - dont le syndicat principal pour 223 661 euros, des copropriétaires débiteurs totalisant 506 961 euros d’arriérés, soit dix-huit mois de budget annuel, une trésorerie disponible ne permettant pas de couvrir les dettes exigibles, même en excluant la créance du syndicat principal, des comptes non approuvés depuis 2010, aucune assemblée générale depuis l’approbation des comptes 2009, des organes de gestion de la copropriété ne fonctionnant plus normalement, de nombreux copropriétaires débiteurs, pour des soldes supérieurs à 5 000 euros, ne faisant l’objet d’aucune procédure de recouvrement, et, pour finir, un immeuble qui n’était pas assuré, aucun règlement de la prime n’ayant été effectué depuis une mise en paiement en janvier 2012.

Sur requête de l’administrateur judiciaire, précédemment désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, une ordonnance du 2 avril 2012 a donc, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ouvert une procédure d’administration judiciaire et désigné, à ce titre, la requérante. Une ordonnance du 29 mars 2013 a prorogé la procédure d’administration provisoire.

Des copropriétaires ont assigné l’administrateur provisoire, ès qualités, en rétractation de ces ordonnances. L’une des copropriétaires faisait grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté sa demande en rétraction, alors «que le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire que par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République ; qu’en retenant que [X] s’est vue confier les fonctions de syndic et que, partant, elle était recevable à demander la désignation d’un administrateur provisoire, quand [X], en sa qualité d’administrateur provisoire, n’était pas recevable à demander la désignation d’un administrateur provisoire, la cour d’appel a violé l’article 29-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965».

La Cour de cassation souligne que l’administrateur provisoire, qui est désigné en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et qui remplit à titre temporaire les fonctions de syndic, dispose des mêmes pouvoirs que celui-ci. Dès lors, ayant relevé que [X] s’était vu confier les fonctions de syndic, il a été retenu que la cour d’appel en a exactement déduit qu’il était, à ce titre, recevable à demander la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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