Annales des loyers

La question du changement d’affectation des parties privatives a donné lieu à des qualifications qui, pour prendre des formes variées, participent d’un même constat : un voyage au bout du doute et de l’incertitude, un sujet épineux, une matière régie par une jurisprudence aux positions successives empreintes d’hésitations, de nuances, d’imprécisions, de rigueurs inattendues et de reculs imprévisibles, un domaine propice sinon aux crises de nerfs du moins à l’agacement.

Si la matière est indéniablement tributaire des circonstances de chaque espèce et donc marquée par une profonde casuistique qui lui donne parfois cet aspect fuyant, elle est néanmoins dominée depuis plusieurs décennies par une directive : celle de la liberté du changement d’affectation des parties privatives. Ce principe permet tout d’abord de changer l’affectation d’un local accessoire pour le transformer en local d’habitation. Dans le même ordre d’idée, en présence d’un immeuble à destination mixte, les copropriétaires peuvent surtout, par principe, changer l’affectation d’un lot et ainsi basculer celui-ci d’un usage d’habitation à un usage commercial et réciproquement. 

Pour autant, cette liberté est loin de pouvoir s’exercer de manière discrétionnaire. Elle ne peut être mise en œuvre que sous la double réserve, d’une part, de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et, d’autre part, de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. Le bornage de ce canton de liberté laissé aux copropriétaires se trouve en partie réalisé par les dispositions du règlement de copropriété. Ses clauses restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, ont indéniablement force obligatoire et doivent faire l’objet d’une stricte observance par les occupants de l’immeuble. Mais cette rigueur est immédiatement tempérée par l’affirmation selon laquelle la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives doivent être strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Ces limites, fréquemment testées, ont à nouveau été mises à l’épreuve avec le développement considérable des activités de location meublée touristique à l’encontre desquelles ont été mobilisées aussi bien les clauses d’habitation bourgeoise (I) que les clauses garantissant la tranquillité des occupants de l’immeuble (II).

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À suivre

La clause d’habitation bourgeoise

La clause de tranquillité

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