Annales des loyers

Le fonds enclavé n’a, par définition, aucun accès ou un accès insuffisant à la voie publique.

Aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilisation d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Ainsi, la servitude exige que les fonds visés appartiennent privativement à des propriétaires différents. Il n’est donc pas possible de reconnaître à certains propriétaires indivis d’un fonds un droit de passage sur ce même fonds.

Il résulte de l’article 682 du Code civil que «Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

L’article 683 du même code dispose que «Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé».

L’article 684 du Code civil poursuit : «Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable».

Il s’agit de mesurer la portée de l’article 684 du Code civil en lien avec les dispositions des articles 682 et 683 du même code, et, notamment, de déterminer si l’enclave créée alors conventionnellement peut retentir sur une servitude légale.

Autrement dit, il s’agit de définir les conséquences de l’enclave au regard du fondement conventionnel ou légal de la servitude de passage.

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Vous avez lu 13 % de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 06 de juin 2024

À suivre

I.- L'état d’enclave lié à l’application de l’article 684 

A.- L’état d’enclave, conséquence directe de la division du fonds

B.- Sur le fondement de la servitude 

II.- Les conséquences du fondement légal de la servitude de passage issu de l’article 684 

A.- La détermination de l’assiette du passage 

B.- Obligation d’indemnisation

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