Annales des loyers

La Déclaration des Droits de l’homme de 1789 dans son article 17 consacre le droit de propriété : «La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité». Les constitutions françaises et européennes ont repris ce principe, et notamment le premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dans son article 1^er.

La Cour de cassation a toujours voulu préserver ce droit sacré de la propriété. À ce titre, l’empiètement a été sévèrement sanctionné de façon constante par la démolition de l’ouvrage afin de garantir la propriété. Mais ces dernières années, il a été constaté quelques inflexions de cette position ferme au vu de précisions relatives à la détermination de l’empiètement, d’une évolution du droit de surplomb ou encore de la montée en puissance de la notion de proportionnalité sous la pression de la Cour européenne des droits de l’Homme.

Dans ses articles 544 et 545, le Code civil reprend ce droit fondamental de propriété. Selon l’article 544, «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements». Aux termes de l’article 545 : «Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

L’empiètement se définit comme le fait de construire ou d’occuper la propriété d’autrui et d’empêcher ce dernier d’exercer son droit de propriété. 

Il peut avoir plusieurs origines autres que la simple construction au-delà de la limite de propriété facilement identifiée. 

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Vous avez lu 11 % de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 01-02 de janvier-février 2024

À suivre

I.- la détermination de l’empiètement

II.- L’évolution du droit de surplomb

III.- La notion de proportionnalité

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