Annales des loyers

Certaines notions peuvent être riches de sens mais s’avérer difficiles à définir. Les locations fictives en sont un bon exemple : familières à la fois au juriste et au fiscaliste, elles ont pour chacun une signification différente.

En droit des biens, un formalisme insuffisant est parfois source de conflits (I). Le caractère fictif d’une location ne la rend pas systématiquement frauduleuse pour autant (II). 

I.- Du défaut de formalisme à la nullité du contrat

Est fictif ce qui n’est pas réel pour Littré, ce qui n’existe que dans l’imagination selon Larousse. Le bail fictif n’en serait donc pas un, mais il en aurait l’apparence. L’absence d’un élément essentiel du contrat peut le dénaturer. Dans d’autres circonstances, il est établi pour permettre l’obtention d’un avantage social ou fiscal ou bien donner une indication sur la rentabilité d’un bien, lorsque son objectif n’est pas simplement frauduleux. 

Le caractère fictif d’une location devrait être sanctionné par sa nullité, relative ou absolue. Est ainsi frappé de nullité un acte invalide, soit qu’il n’ait pas été constitué avec le formalisme imposé par la loi, soit qu’il lui manque un élément essentiel. Ce peut être notamment le cas d’une location consentie gratuitement. La nullité d’une location peut également résulter du caractère fictif de la société bailleresse ou locataire.

Ces règles reçoivent des applications diverses dans le monde agricole, notamment. 

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À suivre

A.- Bail verbal et bail fictif

B.- Un bail pour faire échec au droit de préemption de la SAFER ?

II.- De la théorie fiscale à l’analyse des pratiques frauduleuses

A.- Les locations à usage professionnel

B.- Les locations à caractère frauduleux

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