Annales des loyers

Le contrat d’agent commercial se développe en immobilier. C’est un moyen commode pour un agent immobilier de développer son activité sans prendre le risque financier d’embaucher un salarié. Toutefois, avant de faire appel à un agent commercial, il peut être judicieux de prendre en compte également le fait qu’à la fin du contrat, celui-ci aura souvent droit à une indemnité.

Comme le prévoit l’article L. 134-12 du Code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. Il faut donc maîtriser les cas pour lesquels cette indemnité est due, mais également l’évaluation du quantum de cette indemnité, qu’un usage fixe souvent à deux années de commissions. L’analyse de la jurisprudence des cinq dernières années permet de mieux cerner les contours de cette obligation. 

I.- Le régime du droit à indemnisation

L’indemnité prévue par l’article L. 134-12 du Code de commerce est d’ordre public. L’agent immobilier ne pourra y échapper que dans les cas particuliers prévus par les articles L. 134-12 et L. 134-13. 

L. 134-12 prévoit que «l’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits». En revanche, «les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent».

L’article L. 134-13 du Code de commerce indique pour sa part que «la réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants : 1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ; 2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ; 3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence».

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Vous avez lu 10 % de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 11 de novembre 2023

À suivre

A.- L’initiative de l’agent commercial

B.- La faute grave de l’agent commercial

C.- L’âge du salarié

D.- La renonciation de l’agent commercial à son indemnité

II.- L’évaluation de l’indemnité

A.- Le principe de l’indemnité de deux ans

B.- L’évaluation de l’indemnité compensatrice du préjudice subi

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