Annales des loyers

Dans le cadre d’évictions commerciales ou industrielles, lorsque le type d’activité concernée ne peut être évalué sur la base de son chiffre d’affaires moyen puisque la disparition du site n’entraîne pas de perte de clientèle, les juridictions ont fréquemment recours à la méthode dite «indemnités de transfert» pour déterminer l’indemnité à revenir à l’entreprise évincée.

L’indemnité de transfert se compose de plusieurs postes. L’indemnité principale est généralement évaluée sur la base de la valeur de droit au bail. S’ajoutent à cette indemnité principale un certain nombre d’indemnités annexes : indemnités de remploi, troubles commerciaux, frais divers ou indemnités de licenciement.

Or, malgré cette dénomination, ces indemnités peuvent, notamment lorsque l’activité s’opère en ayant recours à des installations spécifiques, se révéler particulièrement conséquentes.

Ce poste d’indemnisation est alors destiné à permettre à l’entreprise de reconstituer son activité à l’identique. Cela peut concerner aussi bien des installations techniques classiques (câblage informatique et téléphonique,…), que d’autres plus spécifiques, nécessaires à l’exercice de l’activité (pont roulant, postes de chargement…).

Dans le cadre des évictions commerciales, cette indemnisation résulte des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce qui prévoit que l’indemnité d’éviction commerciale «comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation». Des indemnités similaires sont également accordées par les juridictions compétentes en matière d’expropriation.

Différentes problématiques se sont faites jour devant les juridictions amenées à connaître de ce genre de question. Nous consacrerons les présentes lignes à une analyse de la jurisprudence en la matière.

Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 avril 2023

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