Annales des loyers

Parmi les mentions obligatoires devant figurer, à peine de nullité, dans le CCMI, avec ou sans fourniture de plan, les délais d’exécution du chantier sont importants. Les délais mentionnés s’imposent aux constructeurs de de maisons individuelles, et ce dernier à l’obligation légale de respecter les délais contractuellement établis. L’article L. 231-6 du CCH impose expressément une garantie de livraison dans les délais prévus au contrat.
Le contrat de construction de maison individuelle est défini et réglementé aux articles L. 230-1 à L. 232-2 et R. 231-1 à R. 231-7 et R. 232-1 à R. 232-7 issues de la loi n° 90-1229 du 19 décembre 1990 et des décrets n° 91-1201 et n° 91-1202 pris pour son application en date du 27 novembre 1991.

En application de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan s’applique à «toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer».

En application de l’article L. 232-1 du CCH, le CCMI sans fourniture de plan est défini comme «le contrat de louage ouvrage n’entrant pas le champ d’application de l’article L. 231-1 ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage».

Ces articles sont d’ordre public. Leur non-respect entraîne tant des sanctions civiles pouvant aller, à la demande du maître de l’ouvrage : jusqu’à la nullité du contrat avec obligation du constructeur de remettre le terrain en l’état avant la construction sans indemnité pour le constructeur ; à des sanctions pénales précisées au chapitre I^er du Titre IV du Livre II du CCH ; ou à une condamnation au versement des dommages et intérêts, le maître d’ouvrage invoquant la nullité d’un CCMI n’étant pas tenu de demander la démolition de la construction et pouvant limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité.

Parmi les mentions obligatoires devant figurer, à peine de nullité, dans le CCMI, avec ou sans fourniture de plan, les délais d’exécution du chantier sont particulièrement importants. Les délais mentionnés dans le contrat s’imposent aux constructeurs de de maisons individuelles, et ce dernier à l’obligation légale de respecter les délais contractuellement établis dans le contrat de construction. L’article L. 231-6 du CCH impose expressément au constructeur de maison individuelle une garantie de livraison dans les délais prévus par le contrat. «La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus».

Le CCH prévoit même que, en cas de défaillance du constructeur de maison individuelle dans son obligation de livraison dans les délais contractuellement convenus, le garant prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

Le principe et le quantum des pénalités de retard sont fixées par les dispositions de l’article R. 231-14 du CCH qui fixe un montant minimum de 1/3000e du prix par jour de retard, étant précisé que les pénalités ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts tels que des préjudices de jouissance, moraux, financiers ou de perte de chance de gains immobiliers.

Il convient de relever que la législation en vigueur distingue les contrats de vente en l’état futur d’achèvement dit VEFA des CCMI, de sorte les dispositions relatives à l’indemnisation des retards prévues pour les CCMI, aux termes de l’article R. 231-14 du CCH, lui sont exclusives et ne s’appliquent pas aux autres contrats de construction tels que les VEFA.

Les CCMI prévoient dès lors une clause dans les conditions générales informant le maître de l’ouvrage de l’obligation du constructeur de respecter les délais d’exécution et des conséquences de défaut de respect du délai.

Cette clause de délai renvoie, par ailleurs, aux conditions particulières du contrat qui détaillent précisément les délais de construction applicable au contrat, en indiquant un délai de réalisation des conditions suspensives, un délai pour le dépôt du permis de construire, et le délai de commencement des travaux, le plus souvent de deux à quatre mois, à compter de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat.

Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 mars 2023

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