Annales des loyers

La clause d’accession est celle qui organise les modalités (date et coût, essentiellement) du transfert de propriété au profit du bailleur commercial des travaux réalisés par le preneur. Il s’agit d’une clause de style qui soulève nombre de problématiques.

1. Dans le silence du contrat de bail commercial, le droit commun de l’accession s’applique. Ainsi, en vertu de l’article 555 du Code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le bailleur conserve la propriété des constructions, il lui appartient d’indemniser son locataire, à son choix et compte tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions, soit à hauteur d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur (autrement dit à hauteur de la plus-value), soit du coût des matériaux et du prix de la main d’œuvre estimés à la date de remboursement. La jurisprudence considère que même si le locataire n’est pas à un «tiers» pour le bailleur puisque locataire et bailleur sont liés par contrat, il est en mesure de se prévaloir de l’article 555 du Code civil sur l’accession légale.

2. Souvent, ce mécanisme légal de l’accession ne convient pas aux parties, en particulier au bailleur. C’est la raison pour laquelle les contrats de baux commerciaux contiennent une clause d’accession qui stipule, classiquement, que l’accession se fera au profit du bailleur, sans indemnité pour le preneur, à la fin du bail, les règles de l’accession n’étant pas d’ordre public.

3. La clause d’accession doit être distinguée d’autres clauses telles que les clauses sur les travaux et les charges naturellement mais aussi, les clauses interdisant ou autorisant sous condition les améliorations voire les constructions, dans les lieux loués. La clause d’accession proprement dite permet au bailleur de régler le sort des constructions et améliorations effectuées sur le bien loué par le locataire, qu’elles aient été autorisées ou pas. Le rédacteur du bail commercial, qui entend déroger au droit commun prévu par le Code civil, doit principalement fixer la date de l’accession (I) et le prix de l’accession (II).

Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 mars 2023

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