Annales des loyers

L’article 646 du Code civil dispose que «tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës». Le bornage est défini comme «l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents».

Le bornage s’entend comme l’action qui a pour objet de fixer contradictoirement entre les propriétés contiguës, les limites de leurs héritages, soit que ces limites étant d’ores et déjà connues et certaines, il n’y a plus qu’à faire la plantation matérielle des bornes, soit que ces limites étant inconnues et incertaines, il est nécessaire de les rechercher et de les découvrir préalablement.

Il convient de préciser que l’action en bornage ne peut délimiter que des deux propriétés privées, la délimitation d’une limite entre une propriété privée et le domaine public ne relevant pas du bornage.

Le bornage est, par principe libre, le propriétaire d’un fonds privé gardant la liberté de demander le bornage et son voisin est tout aussi libre de l’accepter ou de le refuser.

Toutefois, la loi prévoit des exceptions dans lesquels le bornage est obligatoire :

• depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 (JO du 14/12/2000), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. À défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.

• lorsque la parcelle provient d’un permis de lotir et a été créée pour le compte d’une opération de lotissement ;

• lorsque la parcelle est issue d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concertée (ZAC), ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine ;

• lorsque le juge, au terme de la procédure de bornage judiciaire, fixe les limites séparatives des parcelles ;

• lorsqu’une nouvelle limite est créée dans le cadre des divisions de propriété, y compris en ses extrémités sur les propriétés riveraines. Cette disposition est applicable tant pour les propriétés bâties que non bâties.

En application de la loi du 7 mai 1946, les bornages sont de la compétence exclusive des géomètres-experts dont l’Ordre professionnel bénéficie d’une délégation de service public concernant le droit de la propriété foncière. Le législateur a ainsi prévu que les géomètres-experts réalisent les bornages et les constatations des limites des parcelles, invitant par ailleurs l’Ordre des géomètres-experts à alimenter les fonds de documentation fonciers, encore nommés documents modificatifs du parcellaire cadastral (MPC), anciennement nommés documents d’arpentages.

Les géomètres-experts doivent donc, en application des règles gouvernant leur profession, et sous le contrôle de l’Ordre enregistrer les procès-verbaux de bornage et les constatations des limites des parcelles sur le portail Géofoncier. Ce portail, lancé en 2010 par l’Ordre, se présente comme un guichet unique d’information foncière, alimenté par l’ensemble des géomètres-experts.

Il permet, d’une part, de consulter des référentiels fonciers nationaux, tels que le cadastre, les photographies aériennes et, d’autre part, de compléter des bases de données inédites : base de données des géomètres-experts, base du référentiel foncier unifié (RFU) et base de documents modificatifs du parcellaire cadastral (DMPC), en particulier.

Le portail Géofoncier décrit ainsi l’ensemble des interventions foncières, et notamment les bornages réalisée par les géomètres-experts depuis 1997 sur l’ensemble des départements de métropole et d’outre-mer ainsi que sur les collectivités d’outre-mer de Saint-Martin et de Saint-Barthélemy. L’ordre des géomètres-experts assure ainsi, dans le cadre d’une délégation de service public, la possibilité de porter à la connaissance du public les interventions foncières, et ce en conformité avec la directive européenne 2007/2/CE du parlement européen, dite «Inspire».

Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Les deux procédures sont différentes : le bornage amiable est par nature contractuel et la limite de propriété peut être refusée (ce qui aboutit à la signature d’un procès-verbal de carence) alors que le bornage judiciaire est une action réelle immobilière, au terme de laquelle le juge fixe la limite de propriété qui s’impose aux parties au procès.

En matière de bornage judiciaire, il appartient au juge de rechercher la limite des propriétés à borner en interrogeant les titres, en les interprétant pour en faire ou en refuser l’application aux lieux litigieux et en tenant compte de la possession actuelle, des traces éventuelles des anciennes délimitations, des indications du cadastre qui, sauf erreur manifeste, ont valeur d’indices et de tous documents anciens ou nouveaux susceptibles de l’éclairer.

En matière de bornage amiable, le géomètre-expert, qui n’a pas les pouvoirs juridictionnels du juge judiciaire, ne peut que proposer une limite de propriété aux parties au bornage qui, soit l’acceptent et signent le procès-verbal de bornage, soit la refusent et imposent dès lors au géomètre-expert la rédaction d’un procès-verbal de carence qui ouvre le droit de demander un bornage judiciaire, chaque voisin ayant un intérêt légitime à voir établir les limites respectives des propriétés.

Toutefois, et malgré la différence procédurale ci-avant rappelée, les deux bornages ont plusieurs points de convergence tant au niveau de leur objet et de leur recevabilité (I), que des preuves des limites et des conséquences de leur fixation (II).

Article paru dans les Annales des Loyers N° 12 de décembre 2022

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