Annales des loyers

Permettant d’indexer le loyer le plus souvent annuellement, la clause d’échelle mobile est une clause usuelle et essentielle du contrat de bail commercial. Quelles sont ces conditions de validité ? Quel indice choisir ? Comment fonctionne-t-elle ? Telles sont les questions auxquelles s’efforcent de répondre le présent article. 

1. Selon l’article L. 145-39 du Code de commerce, «par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente». La clause d’échelle mobile ou d’indexation est une clause qui, par dérogation à la révision légale triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce, texte d’ordre public, permet non pas de réviser mais d’indexer le loyer du bail commercial, à la date anniversaire prévue par les parties et selon la périodicité prévue par les parties (tous les ans, tous les deux ans, tous les trois ans, etc.).

2. Cette clause est très intéressante dans les baux commerciaux car elle permet de faire varier le loyer automatiquement, sans aucune formalité ni demande particulière, sans attendre que ce soient écoulées les trois années de rigueur de la révision légale triennale. Est ainsi possible par exemple une indexation tous les ans, c’est ce qui est le plus fréquent en pratique. 

3. Si la clause est valable, par principe, il n’en demeure pas moins qu’elle fait souvent l’objet de critiques, destinées à sanctionner sa validité (I). Ses effets ou sa mise en œuvre sont également souvent contestés ou remis en cause (II).

Article paru dans les Annales des Loyers N° 11 de novembre 2022
_{©Lance Grandahl via Unsplash}

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