Annales des loyers

Bien que critiquée, notamment par la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, la maison individuelle reste l’habitat majoritaire en France représentant 57 % de 37 millions de logements existants en France au 1^er janvier 2020.

La construction de maisons individuelles est encadrée par la loi qui impose la signature d’un contrat de construction de maison individuelle dont le principal objectif est de garantir laue maître de l’ouvrage d’une livraison conforme, dans des délais, aux prix fixé et exempt de tout vice de construction.

Le contrat de construction de maison individuelle est jugé complexe pour les maîtres d’ouvrage qui craignent souvent de se voir livrer une maison comportant des malfaçons.

Le contrat de construction de maison individuelle est défini et réglementé aux articles L. 230-1 à L. 232-2 et R. 231-1 à R. 231-7 et R. 232-1 à R. 232-7, directement issues de la loi n° 90-1229 du 19 décembre 1990, et des décrets n° 91-1201 et n° 91-1202 pris pour son application en date du 27 novembre 1991.

En application de l’article L. 231-1 du  Code de la construction et de l’habitation (CCH), le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan s’applique à «toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer».

En application de l’article L. 232-1 du CCH, le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan est défini comme «le contrat de louage ouvrage n’entrant pas le champ d’application de l’article L. 231-1 ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage».

Ces articles sont d’ordre public, et leur non-respect entraîne tant des sanctions civiles (pouvant aller, à la demande du maître de l’ouvrage, jusqu’à la nullité du contrat avec obligation de remettre le terrain en l’état dans lequel il était avant la construction, sans indemnité pour le constructeur), que des sanctions pénales (sanctions mentionnées au chapitre Ier du Titre IV du Livre II du CCH), et/ou une condamnation au versement des dommages et intérêts (le maître d’ouvrage qui invoque la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle n’étant pas tenu de demander la démolition de la construction et peut limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité).

Parmi les règles s’imposant aux constructeurs de construction de maisons individuelles, l’obligation d’information du maître de l’ouvrage est particulièrement importante. Au départ issue d’une construction jurisprudentielle, elle s’est peu à peu imposée dans tous les domaines du droit des contrats et a été codifiée.

La dernière modification du droit commun des contrats, issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a intégré dans le Code civil une obligation d’information, codifiée à l’article 1112-1, qui s’applique à tous les contrats, afin d’éclairer le consentement du cocontractant en lui apportant toute information dont l’importance est déterminante pour son consentement.

L’étendue du devoir d’information en matière de contrat à titre onéreux conclu entre un consommateur et un professionnel, est précisée à l’article L. 111-1 du Code de la consommation qui indiquprécise que, avant que le consommateur ne soit lié par le contrat, il doit recevoir, de manière lisible et compréhensible, les informations sur :

• les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; 

• le prix ou tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d’un prix ;

• la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à délivrer le bien ou à exécuter le service ;

• les informations relatives à l’identité du professionnel, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

• l’existence et les modalités de mise en œuvre des garanties légales, notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et les informations afférentes aux autres conditions contractuelles ;

• la possibilité de recourir à un médiateur de la consommation.

L’article L. 131-1 du Code de la consommation sanctionne le défaut de respect de ces obligations par une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale

Appliqué au droit de la construction de maison individuelle, l’obligation d’information est destinée à protéger le maître de l’ouvrage qui est considéré comme étant en situation «d’ignorance légitime» et/ou de «confiance légitime».

L’ignorance légitime : le maître de l’ouvrage n’avait aucun moyen d’accéder à l’information, car elle ne relève pas de sa connaissance, ni de la connaissance d’une personne lambda.

La confiance légitime : le maître de l’ouvrage avait des raisons valables de se reposer entièrement sur le constructeur de maison individuelle qui est le seul à pouvoir l’assurer de la parfaite réalisation du contrat.

L’obligation d’information qui pèse sur le constructeur de maisons individuelles estdès lors prévue dans la phase précontractuelle et fondée tant sur le droit des contrats (art. 1112-1 du Code civil), que sur le droit de la consommation (art. L. 111-1 et suivants du Code de consommation) et le droit de la construction (art. R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, l’obligation d’information du constructeur de maisons individuelles est une obligation précontractuelle (I) dont la notice descriptive obligatoirement annexée au contrat est l’élément essentiel (II).

_{©Andrey Popov/AdobeStock_503063470}

Acheter cette chronique en version PDF
pour 19,99 € seulement sur edilaix.com