Annales des loyers

Il arrive régulièrement qu’une promesse de vente comporte une faculté de substitution. Elle permettra à l’acquéreur, avant la réitération, de céder les droits dont il dispose envers le vendeur à un tiers. Un investisseur pourrait utiliser cette faculté de substitution pour réaliser une plus-value sur un bien sans engager de trésorerie. Afin d’éviter les abus, le législateur a réglementé la possibilité de céder une promesse de vente à titre onéreux. 

Aux termes de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993, «est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier». Comme le rappelle un arrêt du 10 mars 2009, «cet article qui s’insère dans une loi destinée à interdire les cessions à titre onéreux de promesse de vente de biens immobiliers par des professionnels afin de supprimer des pratiques spéculatives perturbant le bon fonctionnement du marché immobilier, frappe d’une nullité d’ordre public la cession par le bénéficiaire initial de la promesse de vente, des droits qu’il tient de celle-ci à un tiers se substituant à lui à l’égard du promettant».

Un arrêt du 20 septembre 2006 rappelle les deux conditions nécessaires pour engager une action sur le fondement de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993. Les juges déboutent, en effet, le demandeur au motif que «ce texte ne trouve pas application en l’espèce pour des actes de substitution, conformes à la promesse, réalisés par des parties dont il n’est pas établi qu’elles soient des professionnels de l’immobilier et dont la preuve n’est pas davantage rapportée qu’il s’agisse d’actes onéreux». 

De même, un arrêt du 23 octobre 2014 rejette l’action au motif que le cédant n’est pas professionnel de l’immobilier et que rien ne vient contredire son affirmation suivant laquelle la cession n’a pas été opérée à titre onéreux.

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