Le droit de préférence du bailleur dans le bail commercial

par Bertrand RACLET, Avocat au barreau de Paris - Ornella GIANNETTI, Avocat au barreau de Paris
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Le droit de préférence du bailleur dans le bail commercialDeux années nous séparent d’un article précédemment publié dans cette même revue, relatif au droit de préférence du locataire commerçant en cas de vente des murs, instauré par la loi Pinel, avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Le droit de préférence du bailleur en cas de vente du fonds ou du droit au bail du preneur, que l’on rencontre parfois dans les baux commerciaux, pourrait s’entendre comme le pendant de ce droit de préférence légal du preneur.

Reste que lorsque la loi ou le contrat prévoit la possibilité pour une partie de prétendre à des droits sur le bien de l’autre partie, qu’il s’agisse des murs d’une boutique louée ou du fonds de commerce qui y est exploité, l’entrave à la liberté de disposer de ses biens est la même.

Les risques de contestation dans la mise en œuvre d’un tel droit sont réels, à la différence près que, s’agissant du droit de préférence du locataire commerçant, le contenu de ce droit est défini par la Loi.

Le droit de préférence du bailleur sur le fonds de commerce du preneur n’ayant eu, à ce jour, les faveurs du législateur que dans un cas particulier, c’est essentiellement le contrat qui le définira. 

En effet, un tel droit n’a été retenu au profit du bailleur que dans le cas précis de la cession-despécialisation du bail, en cas de retraite ou d’invalidité du locataire, prévu par l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Il porte alors sur le seul droit au bail, le texte étant destiné à faciliter au locataire, qui cesse son activité, la possibilité de céder le bail, notamment lorsque l’activité résultant du fonds de commerce n’est pas de nature à permettre aisément la cession à un tiers et qu’il est préférable d’y substituer une autre activité.

Il est alors défini comme un droit de «priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification» faite par le locataire, laquelle doit contenir «la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé» et le bailleur peut l’exercer pendant deux mois à compter de cette signification.

Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2022

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