De l’indemnisation des emprises partielles

par David SCETBON, Expert immobilier, MRICS
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Expropriation : Indemnisation des emprises partiellesL’article L. 321-1 du Code l’expropriation dispose que «les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation». Cet article constitue le socle de la réflexion qui doit animer toute appréciation d’une indemnité d’expropriation. Il pose comme principe cardinal l’indemnisation du préjudice subi.

La question de la détermination de ce préjudice, ainsi que des méthodes qui peuvent être choisies fait l’objet d’âpres débats devant les juridictions spécialisées.

Ainsi, selon les cas, les juridictions retiendront la méthode qui leur semblera la plus appropriée selon l’espèce.

Néanmoins, si le choix de la méthode peut s’avérer relativement aisé dans le cas d’une expropriation totale d’un bien, il arrive que l’acquisition par voie d’expropriation de l’ensemble d’un bien immobilier ne s’avère pas nécessaire. Cela conduit les autorités à limiter l’expropriation à une partie seulement des ensembles immobiliers, on parlera d’emprise partielle.

Cette situation différente mais assez fréquente, requiert une attention toute particulière.

On retrouve fréquemment ce cas à l’occasion de la création de bus en site propre ou encore de voies de tramway…

Dans cette hypothèse, l’appréciation du préjudice causé par l’emprise se révèle tout à fait différente de l’expropriation pure et simple d’un ensemble immobilier dans sa totalité.

En effet, il s’agira ici, non seulement, d’indemniser l’emprise expropriée sur la base de sa valeur vénale mais aussi de déterminer les conséquences de sa disparition sur la pérennité de l’entité restante et d’indemniser en conséquence le préjudice subi du fait de la privation de la surface objet de l’expropriation.

Cette situation spécifique n’est d’ailleurs nullement ignorée par les textes qui régissent l’expropriation, le Code de l'expropriation y consacrant trois articles, dont deux sont dévolus aux emprises partielles sur des ensembles à usage agricole.

Ajoutons que l’expropriation, qu’elle soit totale ou partielle, peut concerner non seulement des biens immobiliers mais aussi des biens incorporels tels que les fonds de commerce mais également des activités industrielles. Le locataire, titulaire d’un bail commercial, ayant droit dans ce cas à son indemnité propre. L’évaluation se fera dans ces deux cas selon des méthodes distinctes.

On évoquera donc les problématiques qui peuvent se présenter dans ces situations d’emprises partielles et les solutions qui ont pu y être apportées par la jurisprudence dans le cas d’emprises partielles intervenues dans le cadre de dépossession foncière et la situation spécifiques des emprises partielles sur des fonds de commerce.

Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2022

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