Annales des loyers

La mitoyenneté est une copropriété, une indivision perpétuelle appliquée aux clôtures qui séparent deux fonds contigus. Elle consiste dans le partage entre deux voisins de la propriété d’une clôture, matérialisée par un mur, une haie, ou encore un fossé, qui s’oppose donc à la clôture privative qui est la propriété exclusive de l’un des propriétaires des fonds voisins. C’est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, qui ne se confond pas avec une servitude.

Il s’agit d’un droit de propriété indivise qui ne se perd pas par le non-usage. Pour autant, la mitoyenneté peut s’éteindre par diverses causes :

- la cession : l’un des propriétaires mitoyens peut céder à l’autre son droit de mitoyenneté, ce dernier étant donc nouvellement propriétaire exclusif ;

- l’abandon de la mitoyenneté, plus communément appelée la faculté de déguerpissement : l’article 656 du Code civil prévoit qu’il est possible pour l’un des propriétaires mitoyens de se dispenser de participer aux réparations et reconstructions du mur en abandonnant son droit de mitoyenneté sur celui-ci, sauf si ce mur soutient un bâtiment qui lui appartient, ou lorsqu’il retire un avantage particulier du mur ; néanmoins, cette faculté de déguerpissement n’est pas ouverte au propriétaire qui voudrait se dispenser de contribuer aux travaux de réparation ou de reconstruction du mur lorsque celles-ci sont imputables à sa faute ou à son fait.

L’article 667 du Code civil prévoit que, pour les autres types de clôtures, un des voisins peut également «se soustraire à l’obligation d’entretien à frais communs en renonçant à la mitoyenneté», donc en déguerpissant. Ici encore, cette faculté n’est pas absolue car il n’est pas possible de renoncer à la mitoyenneté d’un fossé si celui-ci sert habituellement à l’écoulement des eaux.

Dans une situation de mitoyenneté, les propriétaires des deux fonds contigus restent propriétaires de la moitié de la bande de terrain sur laquelle repose la clôture et ont des droits égaux dans l’épaisseur des murs, notamment celui de l’entretenir.

Enfin, chacun reste maître de son côté ; pour autant, chacun n’est pas propriétaire exclusif de la partie du mur située sur son terrain.

Les intéressés sont copropriétaires de l’ensemble qui n’est pas dissociable. La mitoyenneté est un régime de copropriété forcée et perpétuelle qui exclut à la fois une double propriété et une indivision simple puisqu’elle n’est pas temporaire.

La mitoyenneté est une matière ancienne en droit des biens qui n’a connu que peu de changements juridiques. Toutefois, comme il s’agit d’une matière vivante s’exerçant sur des fonds, entre au moins deux propriétaires différents, son application devant les tribunaux est soumise à une grande appréciation des juges et chaque espèce peut revêtir une certaine spécialité sans que les principes généraux de la mitoyenneté ne varient pour autant. 

Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 d'avril 2021

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