Annales des loyers

Le contrat de prestation de services d’utilisation de bureaux est une alternative au recours à des baux traditionnels. Ce mode d’utilisation, qui a le vent en poupe, reste largement ignoré des juristes, avec peu d’articles de doctrine et peu de jurisprudence répertoriée. C’est donc une belle occasion de faire le point sur ces montages issus de la pratique.

Introduction.- La soumission de principe au droit du bail

La plupart des professionnels exercent dans des locaux sous le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivant du Code de commerce, ou celui des baux professionnels, organisé par l’article 57A de la loi du 23 janvier 1986. Les locaux à usage de bureaux peuvent être soumis à l’un ou l’autre des statuts selon notamment que le preneur est une profession libérale ou un commerçant.

Cette application n’est toutefois pas automatique. Un arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2006 décidait ne constituait un bail que la mise à disposition exclusive des locaux. Ainsi, en l’espèce, ne constituait pas un bail professionnel la mise à disposition d’un bassin de piscine partagé avec d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment. En l’absence d’une libre disposition à usage exclusif de ce local, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail. Une position également adoptée par un arrêt 1er juillet 1998. Comme le rappelait un arrêt du 7 juin 1961, «si la nature d’une location se détermine d’après l’intention des parties, les juges ont la faculté, en l’absence de toute précision du bail révélant cette intention, de rechercher celle-ci en tenant compte de tous éléments à cet égard, et qu’il ne leur est pas interdit de prendre en considération l’agencement des lieux, leur destination habituelle ou normale et l’emploi que le locataire en a fait, sans opposition du bailleur».

Il existe ainsi des alternatives à ce que Les Echos dénonçaient comme «l’impossible flexibilité» du statut des baux commerciaux. Comme l’indiquait Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice pour la France du département agence du conseil JLL, «la nouvelle économie a poussé tout le monde dans ses retranchements, obligeant l’immobilier à s’adapter à des changements de cycles plus rapides qu’avant, calqués sur le rythme des start-up. Un autre business model, en accord avec les besoins et les contraintes de ces entreprises, reste à trouver».

Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 d'avril 2021

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