[BAIL COMMERCIAL] - QPC.- Loyer du bail renouvelé.- Absence de limite à la baisse

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 20-15.179

La Cour de cassation a été saisie d’une question prioritaire portant sur les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce auxquels les requérants reprochaient l’absence de limite à la baisse du montant du loyer du bail renouvelé. La Cour a, d’une part, estimé que la question invoquant une atteinte au droit de propriété ne présentait pas un caractère sérieux. Elle a en effet souligné que les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord le prix du loyer du nouveau bail. Elle a ensuite rappelé qu’à l’issue d’une période de trois ans, le bailleur peut demander la révision du loyer et compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail. Enfin, il a été observé que la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l’état du marché locatif. D’autre part, la Cour a jugé que la question posée ne présentait pas davantage un caractère sérieux en ce qu’elle invoquait une atteinte au principe d’égalité. Selon la Cour, le bailleur et le preneur ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur était fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du preneur contre la surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail. Aux yeux de la juridiction, cette différence de traitement est limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit et, par suite, la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est pas contraire au principe d’égalité. Il a donc été décidé de ne pas renvoyer la question au Conseil constitutionnel.