Ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, JO du 21 mai 2020.
L’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 complète l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et vient modifier les règles de cette dernière en matière de droit de la copropriété. Les apports de ce texte s’articulent autour de deux thèmes. En premier lieu, l’ordonnance modifie, dans un souci d'harmonisation de l'ensemble des dispositions dérogatoires relatives à la copropriété, l'article 22 de l'ordonnance n° 2020-304, qui permet le renouvellement de plein droit du contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Ces dispositions sont désormais applicables lorsque le contrat de syndic expire ou a expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus, et le délai dans lequel la prise d'effet du nouveau contrat de syndic doit intervenir est à présent fixé au 31 janvier 2021.
De la même manière, les délais prévus à l'article 22-1 de l'ordonnance n° 2020-304 relatif au renouvellement automatique des mandats confiés aux membres du conseil syndical jusqu'à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, sont modifiés. Désormais, cette disposition est applicable au mandat de membre du conseil syndical qui expire ou a expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus et la prochaine assemblée générale se prononçant sur la désignation des membres du conseil syndical doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.
En second lieu, les rédacteurs de l’ordonnance ont résolu de tirer les conséquences de l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales en raison de l'épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu'elle entraîne. Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d'état d'urgence sanitaire, il a été jugé important de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne permettent pas. Dès lors, il est apparu nécessaire de permettre la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées. Il est ainsi créé un article 22-2 s'insérant dans l'ordonnance n° 2020-304, ouvrant la possibilité au syndic de convoquer une assemblée générale, sans présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsque le syndic décide de faire application de ces dispositions exceptionnelles et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Selon ses promoteurs, ce dispositif a vocation à s'appliquer jusqu'au 31 janvier 2021, au même titre que les autres dispositions dérogatoires relatives à la copropriété. Pour le compléter, il est créé trois articles dérogeant pour la même période à certaines dispositions du décret du 17 mars 1967.
L'article 22-3, aménage les règles de convocation et de tenue des assemblées générales lorsqu'il est fait application du dispositif prévu à l'article 22-2. La convocation à l’assemblée n’a pas à déterminer ou indiquer un lieu de réunion. Elle doit préciser que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, elle doit indiquer que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance. Le président de séance, chargé de la certification de la feuille de présence et de la signature du procès-verbal, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, doit y procéder dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale. Dans l’hypothèse où les décisions ont été prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, est chargé d’assurer les missions qui incombent au président de séance.
L'article 22-4, permet jusqu'au 31 janvier 2021 d'augmenter jusqu'à 15 % au lieu de 10 % le nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires. Enfin, l'article 22-5, enfin, permet le recours à la visioconférence sans qu'il soit nécessaire que l'assemblée générale ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre. Ce texte prévoit en effet que le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques ont vocation à être utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation. Ces articles 22-2 à 22-5 insérés dans l'ordonnance n° 2020-304 sont entrés en vigueur le 1er juin 2020.