Créé par l’article 6 de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif d’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues a, on le sait, connu des débuts chaotiques.
D’une part, il n’avait été mis en œuvre que dans deux communes (Paris à partir d’août 2015 et Lille à partir de février 2017), alors qu’il était initialement destiné à être appliqué dans les 28 agglomérations assujetties à la taxe sur les logements vacants. D’autre part et surtout, l’encadrement mis en place dans ces deux villes a été annulé en novembre 2017 par les tribunaux administratifs de Paris et de Lille. Ces juridictions avaient en effet considéré que le dispositif ne pouvait être mis en œuvre dans ces seules communes, mais aurait dû l’être dans toutes les communes comprises dans la «zone d’urbanisation continue» de ces agglomérations.
Les promoteurs de la loi ELAN du 23 novembre 2018, après avoir constaté que le dispositif issu de la loi ALUR n’avait pas rencontré le soutien d’une majorité des collectivités territoriales initialement concernées, ont résolu de le rendre optionnel. En application de l’article 140 de la loi ELAN, un dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers est mis en place jusqu'au 23 novembre 2023. Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, les métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence peuvent proposer que tout ou partie de leur territoire soit soumis au dispositif expérimental par une demande transmise avant le 24 novembre 2020. Un décret détermine le périmètre du territoire sur lequel ce dispositif est mis en place lorsque quatre conditions sont réunies : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.
Conformément à la délibération du conseil de Paris du 11 décembre 2018, la maire de Paris a proposé par courrier du 28 janvier 2019 que l'ensemble du territoire de la ville soit soumis au dispositif expérimental. Les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies, le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 (JO du 13 avril 2019) fixe le périmètre où est mise en place l'expérimentation, qui correspond à l'intégralité du territoire de la ville de Paris.