Cass. 3e civ. 12 octobre 2017, n° 16-22.416, publié au bulletin.
L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 octobre 2017 (JCP N 2017, act., 1118, obs. S. Piédelièvre) alimente un contentieux récurrent relatif au droit de rétractation instauré au bénéfice d’un acquéreur non professionnel d’un bien à usage exclusif d’habitation.
En l’espèce, les vendeurs avançaient différents arguments afin de remettre en cause l’exercice d’un droit de rétraction par les acquéreurs.
Tout d’abord, était contestée la nature du bien, objet de la vente. Selon les vendeurs, le bien n’était pas au regard de sa destination réelle et effective au jour de la conclusion de la vente un bien à usage exclusif d’habitation. Cet argument est rejeté. Dès lors qu’il est stipulé dans l’acte que le bien vendu est un immeuble à usage d’habitation, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable (Comp. Cass. 3e civ., 4 février 2016, n° 15-11.140, publié au Bulletin, cette revue avril 2016, n° 06-2016 qui refuse d’appliquer cette disposition en présence d’un terrain à bâtir).
Ensuite, c’est la qualité de l’acquéreur qui était discutée. Etait-il ou non professionnel ? La Cour de cassation considère qu’un acquéreur personne physique est présumé être un non-professionnel. Par conséquent, c’est au vendeur d’établir la preuve contraire. A défaut, comme en l’espèce, l’acquéreur bénéficie du droit de rétractation.
Enfin, la régularité de la notification du droit de rétractation oppose vendeur et acquéreur. Le droit de rétractation a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Or, cet avis de réception n’a pas été signé par l’acquéreur mais par sa mère qui ne disposait d’aucun mandat pour y procéder. Sans surprise, la Cour de cassation admet que la notification est irrégulière et donc que le droit de rétractation n’a pu commencer à courir. L’acquéreur pouvait dès lors exercer ce droit au moment où il a manifesté sa volonté de ne plus s’engager, sans pouvoir être tenu au paiement de la clause pénale.
Lire Jurisprudence : [81-2017] - Droit de rétractation.- Usage commercial transformé en usage d’habitation., par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille